Sachsen: Wohnungsmarkt bereitet sich auf stürmische Zeiten vor

Der Wohnungsmarkt bereitet sich auf stürmische Zeiten vor. Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) bilanzierte am Mittwoch bei der Präsentation seiner Jahresstatistik massive Kostensteigerungen. Sie hätten schon 2021 begonnen, sich mit Beginn des Krieges in der Ukraine noch einmal verschärft und seien ein «großes Risiko für die Bezahlbarkeit des Wohnens.» Bereits in diesem Jahr müssten die Mieter mit höheren Vorauszahlungen rechnen. Der Großteil der Kostensteigerungen werde sich wohl aber erst 2023 in der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022 durchschlagen, sagte VSWG-Vorständin Mirjam Philipp. «Es ist die Ruhe vor dem Sturm.»

Im vergangenen Jahr seien die Wohnungsgenossenschaften als «Krisenmanager» zur Höchstform aufgelaufen. Auf die Sonne folge in diesem Jahr aber nun das Gewitter, sagte Philipp. Eine solche Fülle an Herausforderungen und Unsicherheiten habe es in der Vergangenheit nicht gegeben. Der Ukraine-Krieg habe die Situation verschärft. Die Managerin verwies auf Baukosten, Energiekosten und Energiesicherheit. Es bestehe die Gefahr eines sozialen Unfriedens. Man kämpfe «wie die Löwen um den Erhalt bezahlbaren Wohnens». Die Genossenschaften würden aber hier und da nicht um Mieterhöhungen herumkommen.

Als Folge der Entwicklung rechnet der VSWG mit einer steigenden Zahl von Mietschulden. Am Jahresende 2021 hatten sie sich auf insgesamt acht Millionen Euro summiert, sagte Sven Winkler, im Verband für die Betriebswirtschaft zuständig. Bei einem Umsatzerlös von insgesamt 1,3 Milliarden Euro sei das zwar ein relativ geringer Anteil. Viele Mieter müssten aber mit Nachzahlungen von 500 bis 1000 Euro rechnen. Bei Mietschulden versuche man in jedem Fall Lösungen zu finden.

Erhebliche Einschnitte konstatierte der Verband beim Thema Modernisierung. Hier gingen die Investitionen in 2021 um 16 Prozent auf 157 Millionen Euro zurück. In die Instandhaltung flossen 312,5 Millionen Euro und damit 2,7 Prozent mehr als 2021. Die Investitionen in den Neubau gingen um 5,1 Prozent auf 72,3 Millionen Euro zurück. Laut Verband schlagen sich hierbei vor allem die gestiegenen Baukosten nieder. Insgesamt lagen die Investitionen bei 541,8 Millionen Euro (2020: 567,5), in diesem Jahr sind 649,4 Millionen Euro geplant, allein für Instandhaltung 345,2 Millionen Euro.

Nach Verbandsangaben sind die Mieten in den Genossenschaftswohnungen 2021 im Schnitt um fünf Prozent auf 5,16 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Kaltmiete von 303 Euro pro Monat. Bei Baukosten von 4000 Euro pro Quadratmeter im Neubau brauche man eine Miete von 13 oder 14 Euro zur Refinanzierung, rechnete Winkler vor. Sorgen bereitet dem VSWG zudem der Leerstand. Er stieg im vergangenen Jahr um 0,4 Prozentpunkte auf 8,7 Prozent. Insgesamt stehen knapp 26 000 Genossenschaftswohnungen in Sachsen leer, 1164 mehr als im Vorjahr. Bei jedem zwölftem Unternehmen macht der Leerstand 20 Prozent und mehr aus.

Der Wohnungsabriss soll auch in den kommenden Jahren eine Rolle spielen. 2021 verschwanden auf diese Weise 362 Wohnungen, für dieses Jahr sind etwa 600 zum Abriss vorgesehen. Bis zum Jahr 2027 sollen es mindestens 2100 sein.

Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften haben knapp 300 000 Wohnungen im Bestand. Damit besitzen sie einen Marktanteil von 21,1 Prozent. Somit wohnt etwa jeder fünfte Sachse in einer Genossenschaftswohnung.