Mietpreisbremse in Sachsen: Verlängerung, Wirkung und Kontroversen

Sozialer Wohnungsbau: stockende Ergänzung

Parallel zur Diskussion um Mietpreisbegrenzungen rückt der soziale Wohnungsbau in den Fokus. Die sächsischen Mietervereine ziehen eine ernüchternde Bilanz: 2024 wurden in ganz Sachsen nur 315 Sozialwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf um ein Vielfaches höher liegt. Aktuell fehlen rund 11.000 Sozialwohnungen. „Wenn in ganz Sachsen nur wenige hundert Sozialwohnungen entstehen, während tausende gebraucht werden, dann ist das ein politisches Versagen“, kritisiert Anke Matejka, Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes Sachsen. Dieses Defizit an preisgebundenem Wohnraum verschärft den Druck auf den freien Markt.

Die Landesregierung betont zwar, dem sozialen Wohnungsbau Priorität einzuräumen, dafür wurden 2025 über 50 Mio. Euro für neue Sozialwohnungen bewilligt, 140 Mio. Euro für die Sanierung von Wohnungen, die danach mit bezahlbaren Mieten angeboten werden. Dennoch reicht das Fördervolumen offenbar nicht aus, um den enormen Bedarf zu decken. Der Bestand an Sozialwohnungen ist seit Jahren rückläufig und hat sich bundesweit seit 2006 auf ca. 1 Million halbiert (Tendenz weiter sinkend). Der Mieterbund fordert deshalb eine Offensive für den Bau und Erhalt bezahlbarer Wohnungen, da „der Markt allein die Wohnungs- und Mietenprobleme nicht lösen kann und wird“. Die Botschaft des Sächsischen Mietertags 2025 lautet: Mieterschutz und sozialer Wohnungsbau gehören zusammen, ohne beides wird sich die Wohnungsnot weiter zuspitzen.

Wirkung der Mietpreisbremse: Dämpfung oder Placebo?

Die zentrale Frage lautet, wie wirksam die Mietpreisbremse in der Praxis ist. Befürworter, vor allem Mietervereine und manche Politiker, sehen darin ein wichtiges Instrument, um Mieter vor Wuchermieten zu schützen und zumindest die Spitze des Mietanstiegs zu brechen. Tatsächlich weisen Studien leichte Entlastungseffekte nach: So sanken in manchen besonders teuren Großstadtvierteln die Neuvertragsmieten einmalig um etwa 2-4 % im Vergleich zur erwarteten Entwicklung. Doch diese Effekte bleiben moderat und oftmals kurzlebig. Eine aktuelle Analyse (2025) zeigt, dass Vermieter zahlreiche Schlupflöcher nutzen und so die Mietpreisbremse oft unterlaufen. Das hat zur Folge, dass die Mieten weiter steigen. Die Bundesregierung selbst hält dennoch an der Maßnahme fest und hat sie gerade erst als Erfolg gewertet, was zur Verlängerung bis 2029 führte. Rund ein Drittel der Bevölkerung Deutschlands lebt in Gebieten mit Mietpreisbremse (492 Städte/Gemeinden in 13 Bundesländern).

Kritiker bezeichnen die Mietpreisbremse hingegen als wirkungsloses Placebo. Mehrere Studien 2020-2023 kommen zu dem Schluss, dass mietenregulierende Eingriffe „keine nachhaltige Wirkung“ entfalten - im Gegenteil: Sie könnten den Wohnungsmangel sogar verschärfen. In vielen Städten zogen die Mieten nach Einführung der Bremse stärker an als zuvor. Laut einer Untersuchung von Aengevelt Research blieben in Leipzig und Dresden (wo bis 2022 keine Bremse galt) die Mietsteigerungen ähnlich hoch oder niedriger im Vergleich zu Städten mit Bremse. Dagegen verzeichneten Metropolen wie Hamburg, Köln, Frankfurt oder Berlin nach 2015 teils höhere jährliche Mietzuwächse (z.B. Hamburg vor 2015 +0,5 %/Jahr, nachher +3,5 %; Berlin von +3,7 % auf fast +6 % pro Jahr). Professor Volker Eichener, der diese Studie leitete, resümiert provokant: „Die mietpreisregulierenden Maßnahmen sind nichts als ein Placebo, das keine Wirkung hat, dafür aber gefährliche Nebenwirkungen aufweist.“ Insbesondere würden solche Markteingriffe Investoren abschrecken und dadurch den Neubau bremsen, was die Knappheit am Wohnungsmarkt letztlich verschlimmere. Die Ursache steigender Mieten sei und bleibe primär der Wohnungsmangel und dem könne man am effektivsten durch Bauen begegnen.

Auch empirische Markteffekte stützen diese Skepsis: In Berlin, das zeitweise einen Mietendeckel hatte, sank zwar kurzfristig das Mietpreisniveau um rund 1,50 €/m², aber die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen brach um über 40 % ein. Viele Eigentümer reagierten mit Verkaufsangeboten statt Vermietung, was einen 60%igen Anstieg im Angebot von Eigentumswohnungen zur Folge hatte. Ähnliche Tendenzen, Wohnungen werden dem Mietmarkt entzogen oder in Neubau/Umbau investiert, wo keine Beschränkungen gelten, werden auch bei der Mietpreisbremse beobachtet. So berichten Forscher, einige Vermieter hätten vor Einführung der Bremse schnell das Maximum an Mieterhöhung durchgesetzt, Gutverdiener seien bereit, freiwillig mehr zu zahlen (oder z.B. Abstandszahlungen zu leisten), um eine Wohnung zu bekommen, und Investoren konzentrieren sich verstärkt auf neue Bauprojekte, die nicht der Bremse unterliegen. Diese Ausweichreaktionen mindern die Wirksamkeit der Mietpreisbremse erheblich.

Schlupflöcher und Umgehungsstrategien

Ein großes Problem sind die Schlupflöcher im Gesetz, die von Vermietern legal genutzt werden können. Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn bereits der Vormieter eine über der 10%-Schwelle liegende Miete gezahlt hat. Der Vermieter darf dann diese hohe Miete an den Nachmieter weitergeben. Voraussetzung ist lediglich, dass der neue Mieter über diese Tatsache vor Vertragsabschluss schriftlich informiert wird. In angespannten Märkten mit stark gestiegenen Bestandsmieten ist diese Ausnahme ein weites Tor: Einmal erreichte Mieten auf hohem Niveau frieren sich selbst ein.

Neubauwohnungen sind komplett ausgenommen: Für alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, darf der Vermieter die Miete frei festlegen. Auch nach umfassenden Modernisierungen (wenn die Investition mindestens ein Drittel der Neubaukosten entspricht) gilt bei der ersten Wiedervermietung keine Deckelung, lediglich muss der Vermieter den Mieter nur schriftlich auf diesen Umstand hinweisen. Solche Modernisierungen können z.B. energetische Sanierungen oder Kernsanierungen sein; reine Schönheitsreparaturen oder einzelne Maßnahmen (neue Einbauküche allein, einzelne Fenster tauschen etc.) zählen dabei nicht. Kritiker merken an, dass diese Ausnahme einen Anreiz zu Luxussanierungen oder zum Abriss und Neubau bietet, wodurch günstiger Altbaubestand schwindet.

Ein weiterer Trick ist die möblierte Vermietung. Die Mietpreisbremse gilt zwar auch für möblierten Wohnraum, jedoch dürfen Vermieter einen Möblierungszuschlag aufschlagen. Dieser ist gesetzlich nicht festgeschrieben; gängig sind etwa 2 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat. In der Praxis wird dieser Zuschlag oft pauschal in den Mietpreis eingerechnet, ohne transparente Ausweisung im Mietvertrag. Besonders in Großstädten hat die Zahl der möblierten Angebote stark zugenommen. In den fünf größten Städten Deutschlands soll bereits jedes dritte neu inserierte Mietangebot in diese Kategorie fallen. Teure möblierte Wohnungen haben zudem einen statistischen Nebeneffekt: Sie fließen in die Berechnungen der Mietspiegel ein und heben dort das Mietniveau an, wodurch die zulässigen Vergleichsmieten insgesamt steigen.

Neben diesen legalen Ausnahmen gibt es auch problematische Praktiken: etwa Befristung und Zwischenvermietung (um reguläre Mietverhältnisse zu umgehen), oder das Verlangen von überhöhten Abschlagszahlungen und Provisionen außerhalb des Mietvertrags. Zwar sind solche Methoden teils unzulässig, doch ihre Ahndung ist schwierig. Generell setzt die Mietpreisbremse auf Selbsthilfe der Mieter: Ein Mieter muss eine Rüge wegen überhöhter Miete aussprechen, um sein Recht auf Mietabsenkung durchzusetzen. Tun dies viele nicht (aus Unwissenheit oder Angst vor Konflikt), bleibt die Bremse zahnlos. Zudem drohen Vermietern bei Verstoß keine Bußgelder, sondern nur die Pflicht, die Miete künftig zu senken und überzahlte Beträge zurückzuerstatten. Der Deutsche Mieterbund fordert daher schon lange eine verschärfte Mietpreisbremse mit wirksamer Sanktionierung, wenn Vermieter die Regeln umgehen. Auch die Regulierung von Kurzzeitvermietungen (Airbnb etc.) und möblierten Angeboten hält der Mieterbund für notwendig, um Schlupflöcher zu schließen.

Marktwirtschaft vs. Regulierung: Zwei Lager im Konflikt

Die Debatte um die Mietpreisbremse berührt grundsätzliche Fragen der Marktwirtschaft. Vermieterverbände und viele Ökonomen argumentieren, dass staatliche Mietpreisregulierung ein Eingriff in den Markt ist, der zwar gut gemeint, aber kontraproduktiv sei. So kritisiert der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Sachsen (vdw), die Landesregierung setze mit der Bremse ein „völlig aus der Zeit gefallenes Instrument“ ein. Den Mietern werde damit Sand in die Augen gestreut, denn die wirklich drängenden Kostentreiber für Haushalte seien derzeit nicht die Grundmieten, sondern die Nebenkosten, vor allem durch explodierende Energiepreise. Tatsächlich stiegen 2022/23 die Heiz- und Stromkosten rasant, sodass in manchen Regionen die Warmmiete eher durch Energiekosten unbezahlbar wird als durch die Kaltmiete. Der vdw-Direktor Rainer Seifert hält die Mietpreisbremse deshalb für eine Scheindebatte: „Das massive Problem für Mieterhaushalte sind aktuell nicht die Kaltmieten, sondern die Nebenkosten“. Er fordert stattdessen eine „Energiepreisbremse“, wie beispielsweise eine temporäre Aussetzung der CO₂-Abgabe und verlässliche Förderprogramme für energetische Sanierung, um Wohnen wirklich bezahlbar zu halten.

Zudem betont die Wohnungswirtschaft, Dresden und Leipzig hätten keine dramatische Wohnungsknappheit im bundesweiten Vergleich. Die Leerstandsquote in diesen Städten lag 2021 laut vdw bei 5,5 % und ist gestiegen, nicht gesunken. Zugleich bauen städtische Wohnungsunternehmen (LWB Leipzig, WiD Dresden) wieder vermehrt neue Wohnungen, darunter Sozialwohnungen, in erheblichem Umfang. „Wohnungsknappheit sieht anders aus“, so Seifert. Auch die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten der vdw-Mitgliedsunternehmen in den Großstädten seien zuletzt kaum gestiegen. Im Jahr 2021 lagen sie bei nur 5,88 €/m² (nach 5,77 € im Vorjahr). „Von einem starken Anstieg der Mieten kann auch keine Rede sein“, resümiert der Verbandsdirektor. Vor diesem Hintergrund, warnt die Immobilienwirtschaft, bewirke die Mietpreisbremse wenig Gutes, aber durchaus Schaden: Sie schaffe keine einzige neue Wohnung, könne aber Investitionen in den Mietwohnungsbau verhindern, weil bei ohnehin gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten die Aussicht auf renditeträchtige Mieten sinke. Diese Nebenwirkung (weniger Sanierungen und Neubau) träfe ausgerechnet die Zukunft der Mieter, da das Angebot verknappt werde.

Auf der anderen Seite stehen Mieterinitiativen und Sozialverbände, die auf den Schutzgedanken und die soziale Verantwortung pochen. Aus ihrer Sicht hat der freie Markt bei der Wohnraumversorgung bereits versagt: In vielen Städten sind bezahlbare Wohnungen Mangelware, trotz guter Baukonjunktur der vergangenen Jahre. Hier argumentiert man, ohne staatliche Eingriffe würde die Profitmaximierung auf dem Wohnungsmarkt immer zu Lasten der Schwächeren gehen. Wohnen sei kein Gut wie jedes andere, sondern ein Grundrecht, ein existentielles Bedürfnis, das dürfe man es nicht allein den Marktmechanismen überlassen. Vertreter dieses Lagers fordern mehr Regulierung und mehr gemeinnützigen Wohnungssektor: Neben einer verschärften Mietpreisbremse auch Mietenstopps für Bestandsmieten, Obergrenzen (Mietendeckel) und deutlich stärkere staatliche Investitionen in Sozialwohnungen. Dr. Melanie Weber-Moritz, Bundesdirektorin des Mieterbundes, betont: „Wir brauchen mehr staatliches Engagement, umfassende öffentliche Förderung und bessere gesetzliche Leitplanken auf dem Wohnungsmarkt“, denn „der Markt allein kann und wird die Probleme nicht lösen“. Diese Sichtweise stellt das Grundrecht auf Wohnen über die Eigentümerinteressen und plädiert für ein umfassendes Eingreifen der Politik, um Versorgungslücken zu schließen und Auswüchse wie Wuchermieten, Spekulation oder Leerstand von Wohnraum zu verhindern.

Kreative Wohnmodelle und alternative Lösungen

Abseits der Fronten von Regulierung vs. Markt entstehen in Sachsen auch innovative Wohnmodelle, die einen dritten Weg beschreiten. Insbesondere in Leipzig hat gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen Tradition. Wohnungsgenossenschaften spielen in Ostdeutschland eine größere Rolle als in vielen westdeutschen Städten: In Leipzig und Dresden wird ein überdurchschnittlicher Anteil des Mietwohnungsbestands von Genossenschaften bewirtschaftet, teils um die 20–25 %. Diese gemeinwirtschaftlichen Akteure bieten häufig günstigere Mieten und langfristige Sicherheit, da sie nicht primär gewinnorientiert sind. Tatsächlich verdankt Leipzig seine vergleichsweise moderaten Bestandsmieten der Vergangenheit auch dem hohen Anteil kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen, der lange Zeit als Preisdämpfer wirkte. Allerdings hat z.B. Dresden in der Vergangenheit fast alle städtischen Wohnungen verkauft. Der kommunale Wohnungsanteil liegt dort nur noch bei 0,5 %, was die Spielräume für sozialen Ausgleich deutlich reduziert.

Neben Genossenschaften gibt es Baugruppen und gemeinschaftliche Wohnprojekte, die bezahlbaren Wohnraum schaffen. Die Stadt Leipzig fördert seit 2016 über das „Netzwerk Leipziger Freiheit“ kooperative Bauprojekte und neue Wohnformen, um die Vielfalt am Wohnungsmarkt zu erhöhen. Beispiele innovativer Projekte sind etwa Mehrgenerationenhäuser, Cluster-Wohnungen (WG-ähnliche Strukturen für unterschiedliche Altersgruppen) oder Mietshäuser-Syndikatsprojekte, bei denen Mieter gemeinsam Häuser kaufen und dauerhaft dem Spekulationsmarkt entziehen. Solche kreativen Wohnmodelle setzen auf Selbstorganisation, Solidarität und oft auf günstigere Bauweisen. Der Freistaat Sachsen hat 2024 sogar gezielt drei Modellvorhaben gefördert, die klimaneutrales und bezahlbares Wohnen verbinden: darunter ein Holz-Neubau in Leipzig mit sozialem Wohnraum und Gemeinschaftsflächen (Projekt „Leika“) sowie ein ressourcenschonendes Strohballenhaus in Dresden („KORREKT bauen“). Diese Projekte zeigen, dass neben den großen Stellschrauben, wie Gesetzgebung und Massenwohnungsbau, auch kleinere innovative Ansätze Teil der Lösung sein können. Sie liefern bezahlbare Wohnungen und erproben neue Wege des Bauens und Wohnens, was langfristig zu mehr Nachhaltigkeit und Gemeinschaft im Wohnsektor beitragen kann.

Nicht zuletzt führen die hohen Mieten auch zu privaten Strategien der Wohnraumnutzung: Mehr Menschen gründen Wohngemeinschaften, ziehen ins Umland oder nutzen Zwischenmiete und Untermiete, um sich flexibel behelfen zu können. Einige Vermieter zeigen sich ebenfalls experimentierfreudig, etwa durch Zwischennutzung leerstehender Gebäude (z.B. als temporäre Wohnheime) oder „Wohnen gegen Hilfe“-Modelle, bei denen ältere Menschen günstigen Wohnraum bieten im Tausch gegen Unterstützung im Alltag. Diese Entwicklungen unterstreichen, dass starre Mietpreise nur ein Aspekt des Problems sind; ebenso entscheidend sind Wohnungsangebot, Verteilungsfragen und neue Wohnkonzepte.

Fazit: Ein umstrittenes Instrument mit begrenzter Reichweite

Die Mietpreisbremse in Sachsen ist zum Dauerstreitthema geworden. Die Verlängerung bis 2027 verhindert zwar ein Abruptes Auslaufen, bleibt aber halbherzig im Vergleich zur möglichen Laufzeit bis 2029. Aus Mietersicht wäre alles andere ein fatales Signal gewesen, da in Leipzig und Dresden die Mieten in einigen Segmenten seit Jahren deutlich (teils zweistellig) steigen. Aus Vermietersicht hingegen ist die Bremse ein Symbol politischer Intervention, das mehr Verunsicherung stiftet als Nutzen bringt, vor allem, wenn grundlegende Probleme wie Neubauhemmnisse, Baukosten und Energiekosten unberührt bleiben.

Kurzfristig mag die Mietpreisbremse einzelnen Mietern überzogener Forderungen ersparen und ein Gefühl von Schutz vermitteln. Sie hat eine präventive Wirkung: Die rechtliche Deckelung signalisiert Vermietern, nicht jeden Preis beliebig fordern zu können. Langfristig jedoch zeigt sich, dass sie das Grundproblem nicht lösen kann. Wie ein Pflaster auf einer offenen Wunde kann sie allenfalls die Symptome lindern, während die Ursache fortbesteht. Ohne massiven Wohnungsneubau, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment, bleiben die Wohnungsmärkte angespannt. Sachsen erkennt dies an: Man fördert Wohnungsbau und will mittels einer externe Studie bis 2026 die Marktlage evaluieren, um ggf. weitere Schritte abzuleiten. Möglich ist also, dass nach 2027 je nach Datenlage entschieden wird, ob man die Mietpreisbremse fortführt, verschärft oder, falls sich der Markt entspannt haben sollte, auslaufen lässt.

Die kontroverse Bilanz der Mietpreisbremse lässt sich wie folgt zusammenfassen: Für die einen ist sie ein unerlässliches Schutzinstrument in einer Zeit explodierender Mieten und sozialer Ungleichheit, also ein politisches Zeichen, dass Wohnen kein reines Spielball der Marktwirtschaft sein darf. Für die anderen ist sie ein populistischer Eingriff, der wenig bringt und möglicherweise sogar schadet, weil er Investoren und Eigentümer demotiviert, neuen Wohnraum bereitzustellen, und weil clevere Umgehungen ihren Effekt minimieren. Beide Seiten haben valide Punkte: Die Mietpreisbremse dämpft nachweislich in gewissem Umfang Mietpreis-Exzesse, doch sie hebt die Marktgesetze nicht auf: Angebot und Nachfrage bestimmen weiterhin das Geschehen.

Für eine echte Entspannung in Dresden, Leipzig und anderen Städten sind daher ganzheitliche Lösungen gefragt. Dazu gehören mehr Wohnungen (durch Neubau, Ausweisung von Bauland, Verdichtung, Umnutzung von Leerstand), ein Wiederaufleben des sozialen Wohnungsbaus und die Stärkung gemeinwohlorientierter Wohnträger (Kommunen, Genossenschaften) ebenso wie kluge gesetzliche Regelungen, die Miethaie und Spekulanten in Schach halten. Die Mietpreisbremse kann dabei allenfalls eine Brücke sein. Sie verschafft Zeit, in der andere Maßnahmen greifen müssen. Bleiben diese jedoch aus, steht zu befürchten, dass die Mietpreisbremse alleine auf Dauer wirkungslos verpufft und das Dauerthema „hohe Mieten“ uns weiterhin begleiten wird.

Quellen: Die vorstehenden Informationen basieren auf Presseberichten, Studien und Stellungnahmen aus den Jahren 2020–2025, u.a. von der

• dpa
• stern.de
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• mieterbund.de
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