Immobilien in Dresden für 150 Euro im Monat kaufen - geht das?

Ist eine Immobilie in Dresden eine echte Alternative zum Sparbuch? Ist es wirklich möglich für wenige hundert Euro im Monat zum Immobilieninvestor zu werden? Theoretisch ja, wenn man ein paar Dinge beachtet.

Die Deutschen gelten als Sparweltmeister. Im Durchschnitt sollen sie rund 10 Prozent ihres monatlichen Einkommens zur Seite legen. Laut Statista sollen rund 30 Prozent der Deutschen mindestens bis zu 200 Euro im Monat sparen. Dabei sind die Deutschen nach wie vor weniger risikofreudig als andere Nationen. Das Sparbuch war 2019 mit 45 Prozent noch immer die beliebteste Form der Geldanlage, gefolgt vom zinsarmen Girokonto. Rund 15 Prozent der Deutschen investieren direkt oder indirekt in Aktien.

Ein Bereich, der immer beliebter bei Sparern wird, ist das Immobilien-Investment. Rund 22 Prozent (vgl. Statista) gaben an, hier ihr Geld anzulegen. Diese Anlage erfolgt entweder in Form von selbstgenutzten Immobilien oder Sparer treten als Investoren auf, indem sie vermietete Wohnungen in Städten wie Dresden kaufen. Das interessante daran ist, dass sich die Wohnung zu einem Großteil selbst finanziert. Der monatliche Sparanteil, also das Geld, was man zusätzlich in die Immobilien investieren müsste, kann je nach Lage der Wohnung weniger als die oben benannten 200 Euro betragen. Im Internet findet man immer wieder Anzeigen von Immobilienmaklern, die mit derartigen Angeboten werben. Doch ist es wirklich so einfach?

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Kann man wirklich mit nur 150 Euro im Monat eine Eigentumswohnung kaufen? 

Rein rechnerisch geht das problemlos, denn die Einnahmen der Nettokaltmiete können direkt in die Finanzierung der Immobilie, sprich in die Tilgung des Kredits gesteckt werden. Welche Finanzierungsarten es gibt, lesen Sie hier. Wenn die Nettokaltmiete höher ist als die monatliche Belastung zum Bedienen des Kredits kann das Geld noch in die Finanzierung der nicht umlagefähigen Nebenkosten für das Hausgeld und die Hausverwaltung genutzt werden. Hier ein Rechenbeispiel:

Bruttomiete	+   500 Euro
Bankdarlehen	./. 400 Euro
Hausgeld	./. 240 Euro
Hausverwaltung	./. 40 Euro
Steuerersparnis	./. 30 Euro
Investment	=   150 Euro

Diese Berechnung stellt eine modellhafte Kalkulation dar, die funktionieren kann. Da jedoch nichts im Leben sicher ist, sollte sich jeder Neu-Investor genau darüber informieren, wie viel Geld für ein derartiges Investment zur Verfügung steht.

• Sprich, was kann ich mir wirklich leisten? Sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem Immobilienprofi.
• Wie sieht die Vorgeschichte der Immobilie aus? Hier empfiehlt es sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre genau zu lesen und zu überprüfen, ob alle notwendigen Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen gemacht wurden.

Es ist nicht unüblich, dass nach 25 Jahren das Dach oder das Rohrleitungssystem erneuert werden muss. Für solche Maßnahmen sollten ausreichende Rücklagen vorhanden sein. Ansonsten könnte dies zur Kostenfalle für den Neu-Investor werden. Wie man die notwendigen Instandhaltungskosten über die Peterssche Formel berechnen kann, lesen Sie hier.

Welche Kosten können Sie als Vermieter an die Mieter weiter berechnen?

Kosten, die direkt mit einer Mietsache in Verbindung stehen, können vom Vermieter an den Mieter weiterberechnet werden. Welche Kosten das genau sind, ist nachfolgend aufgelistet. Ein Vermieter muss diese Kosten genau kennen, damit sich sein Investment auch lohnt.

• Grundsteuer
• Abwassergebühr (gesplittete Abwassergebühr: Schmutz und Niederschlagswasser)
• Warme Betriebskosten
• Aufzug
• Gebäude- und Straßenreinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeisterkosten
• Antennenanschluss
• Waschraum
• Schornsteinfeger
• Sonstige Betriebskosten

In ordnungsgemäß erstellten Nebenkostenabrechnungen sind die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten detailliert ausgewiesen. Hier sollte es also im Regelfall zu keinen Fallen für Neu-Investoren kommen. Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten gehören:

• Instandsetzungsrücklage (im Hausgeld enthalten)
• Instandsetzungskosten (evtl. Kostenfalle bei Reparaturstau)

Zusammenfassung für Neu-Investoren

Wenn man also die oben erwähnte Sparquote von circa 10 Prozent des monatlichen Einkommens herannimmt, könnte im Prinzip jeder, der ein verfügbares monatliches Nettoeinkommen von rund 1.800 bis 2.000 Euro hat zum potentiellen Immobilieninvestor werden. Es ist dennoch wichtig nicht blauäugig in eine Immobilie zu investieren. Man sollte sich gut über das tatsächlich verfügbare Sparvolumen (= potentielles Investment) informieren und auch alle Unterlagen (Protokolle) gut lesen.