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Finanzierungsarten zum Kauf einer Wohnung in Dresden

15.10.2020 von

Foto: moerschy // pixabay
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in Dresden gilt es, die Finanzierung der Wohnung zu klären. Dabei ist zu entscheiden, welches Baudarlehen sich am besten bezüglich der individuellen Bedürfnisse und finanziellen Voraussetzungen eignet.

Immobilie finanzieren durch Annuitätendarlehen

Bei der Annuitätentilgung ist die Länge der Baufinanzierung von den Faktoren Zins und Tilgung abhängig. Bis die Restschuld abgetragen ist, dauert es oft viele Jahre, meist gar Jahrzehnte. In diesem Zusammenhang ist es von Vorteil, wenn man von Anfang an eine Vorstellung vom Verlauf hat. Die Dauer der Baufinanzierung hängt beispielsweise davon ab, welche Tilgung der Käufer wählt und welchen Zins er von der Bank erhält. Nach dem Abschließen der Baufinanzierung wird jeden Monat ein kleines Stück der Restschuld abgetragen. Die Tilgung wächst mit der Zeit, obwohl die monatliche Rate unverändert bleibt. Dies erschwert den Überblick darüber, wann man wie viel zurückbezahlt hat. Je niedriger Tilgung und Sollzins sind, desto mehr Zeit wird für die Rückzahlung benötigt.
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Wohnung finanzieren mit Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen hat man von Beginn bis Ende Sicherheit, da der Zins bis zum Schluss feststeht. Am Ende der vereinbarten Laufzeit bleibt keine Restschuld übrig. Eine Anschlussfinanzierung wird aus diesem Grund unnötig, was der größte Unterschied zum Annuitätendarlehen ist. Das Volltilgerdarlehen schließt man in der Regel mit einer längeren Zinsbindung zwischen meist 15 und 35 Jahren ab. In dieser Zeit ist eine monatliche feste Rate zu zahlen, welche stets gleich hoch ist. Während der langen Laufzeit besteht die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht zu nutzen und den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach zehn Jahren zu kündigen. Eine Umschuldung nimmt man dann vor, wenn man die Restschuld nicht vollständig tilgen kann.

Je kürzer die Laufzeit, desto höher sind die Tilgungsraten. Die Bank belohnt jedoch höhere Tilgungsraten und vergibt in der Regel einen Zinsrabatt von 0,3 Prozent auf die Bauzinsen. Die monatliche Rate ist höher als beim gewöhnlichen Annuitätendarlehen, der Kreditnehmer ist jedoch schneller schuldenfrei. In Niedrigzinszeiten profitiert man während der gesamten Dauer von einem niedrigen Zinssatz. Das ist besonders lohnend, wenn die Zinsen in der Zukunft voraussichtlich wieder steigen werden.

Tilgungspausen oder Sondertilgungen sind nur in seltenen Einzelfällen möglich. Ein Anbieterwechsel ist ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme ist hierbei, dass man den Kredit nach zehn Jahren jederzeit kündigen kann. Bei Ratenausfall sind Entschädigungszahlungen zu leisten. In solchen Fällen verlangt die Bank zusätzlich zur fehlenden Rate Mahnspesen und Verzugszinsen. Zugunsten einer schnelleren Tilgung ist man jedoch einer höheren finanziellen Belastung ausgesetzt. Das Volltilgerdarlehen kann auch nach Auslaufen eines anderen Baukredits, bei dem eine Restschuld bleibt, in Anspruch genommen werden. Für Kunden mit einem hohen, gesicherten Einkommen ist das Volltigerdarlehen besonders geeignet. Bei unvorhergesehenen Lebensumständen kann es jedoch zu einer großen Herausforderung werden.

Wohnung finanzieren mit Bausparvertrag

Beim Abschluss eines Bausparvertrags wird eine Bausparsumme festgelegt. Dies ist die Zielsumme für den Immobilienerwerb. Von dieser Bausparsumme spart man selbst 40 Prozent an, 60 Prozent erhält man von der Bausparkasse. Daraufhin ist sieben oder acht Jahre monatlich etwas in den Bausparvertrag einzuzahlen. Der Bausparvertrag ist zuteilungsreif, wenn die 40-Prozent-Grenze erreicht ist. Man kann das Darlehen entweder ablehnen, sich das Angesparte auszahlen lassen oder das Baudarlehen annehmen, die Immobilie erwerben oder die Summe in die Baufinanzierung investieren. Im Anschluss wird monatlich die Restschuld zurückgezahlt.

Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif, wenn eine Mindestlaufzeit von 18 Monaten eingehalten, das Mindestguthaben angespart und die Bewertungszahl erreicht wurde. Die Bausparkassen vergeben die Bewertungszahl für die einzelnen Bausparverträge bei Vertragsabschluss. Je kürzer die Ansparzeit und je höher gleichzeitig die Bausparsumme, desto besser ist die Bewertungszahl. Dabei ist eine Wartezeit von mehreren Monaten üblich. Bei einem monatlichen Einsatz von beispielsweise 400 Euro verhilft der Bausparvertrag innerhalb von sieben Jahren zu so viel Eigenkapital, dass man eine Baufinanzierung von über 228.000 Euro sicher auf die Beine stellen kann. Die Höhe der Sparrate und damit der Bausparsumme ist an die individuellen Lebensverhältnisse anzupassen. Eine hohe Bausparsumme hat hohe monatliche Raten zur Folge, während niedrige Raten die Zuteilung des Bausparvertrages hinauszögern. Je besser das selbst eingebrachte Geld zur Höhe des benötigten Darlehens im Verhältnis steht, desto geringer ist der Sollzins.

Zudem wird ein Bausparvertrag staatlich gefördert. Mit etwas geschickter Planung lässt er sich auch als Instandhaltungsrücklage einsetzen. Mit dem sogenannten Kombikredit kann der Bausparvertrag auch für einen sofortigen Kauf verwendet werden. Beim Bausparen kann man sich auch nur einen Teil der angesparten Summe auszahlen lassen, was bei einer Veränderung der Lebenssituation oder des ursprünglichen Finanzierungswunsches sinnvoll sein kann. Es wird ein Bonuszins gewährt, wenn man auf das Bauspardarlehen verzichtet.

Wohnung finanzieren durch Bausparsofortdarlehen

Mit dem Bausparsofortdarlehen ist es sofort möglich zu kaufen sowie gleichzeitig eine bestimmte Summe anzusparen. Man erhält von der Bausparkasse ein Vorausdarlehen über die gesamte, unverzüglich benötigte Summe. Das Darlehen läuft zunächst 10 bis 15 Jahre. In dieser Zeit zahlt man lediglich Zinsen. Nach Ablauf des Darlehens müssen die Schulden beglichen werden. Gleichzeitig wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Mit dem angesparten Geld wird ein Teil der Schulden aus dem Vorausdarlehen getilgt. Für den übrigen Betrag wird einem von der Bausparkasse ein zinsgünstiges Bausparlehen zugeteilt, mit dem das ursprüngliche Vorausdarlehen getilgt wird. Danach zahlt man monatlich das Bauspardarlehen ab. Die monatliche Rate ist diesmal für die Zinsen als auch zur Tilgung der Schulden da.

Beim Bauspardarlehen ist genauso Eigenkapital notwendig, da Bausparkassen mit der Höhe des Kombikredits nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent mitgehen. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen dem Wert einer Immobilie sowie der Höhe eines Darlehens an. Den restlichen Betrag und die Kaufnebenkosten muss man selber aufbringen oder aus anderen Krediten generieren. Am Ende bleibt keine Restschuld übrig, da das Bausparsofortdarlehen vollständig getilgt wird. Es besteht kein Zinsänderungsrisiko.

Es wird kein Gesamteffektzins ausgewiesen, was einen Vergleich erheblich erschwert. In der ersten Phase des Bausparsofortdarlehens sind bezüglich vorzeitiger Ablösung sowie Sondertilgungen erhebliche Einschränkungen einzunehmen, dafür ist man in der zweiten Phase in dieser Hinsicht vollkommen frei. Mit einem Bausparsofortdarlehen ist man gut beraten, wenn einem Zinssicherheit besonders wichtig ist.

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