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Wohnung kaufen in Dresden - diese Kosten müssen Sie auf dem Zettel haben

17.09.2020 von

Foto: Hessbeck

Immobilieninvestoren in Dresden müssen einige Kosten berücksichtigen. Die Kosten für ein Immobilieninvestment setzen sich grob beschrieben aus Raten, Zinsen, Kaufnebenkosten sowie Versteuerungen zusammen. 

Immobilienkäufe werden in der Regel durch die Bank finanziert. Diese gibt dem Anleger Geld, womit dieser die Immobilie erwerben kann. Von dem potentiellen Schuldner fordert sie dafür gewisse Sicherheiten. Der Investor muss über eine gute Bonität verfügen und sollte in seiner Schufa-Auskunft keine negativen Einträge haben. Daraufhin wird von der Bank der freie Cashflow geprüft. Dies hängt stark vom zur Verfügung stehenden Einkommen des zukünftigen Immobilieninvestors an. Der von der Bank festgelegte finanzielle Puffer, die sogenannte Haushaltslücke, unterscheidet sich von Bank zu Bank.
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Allgemeine Kosten für ein Immobilieninvestment

Neben der Darlehensrate und den Zinsen für einen aufgenommenen Kredit kommen auf einen Immobilieninvestor noch weitere Kosten zu.  Zusätzlich zu den Kosten für Instandhaltung und Modernisierungen sind die Grunderwerbsteuer sowie das Honorar für den Notar zu bezahlen. Zum Berechnen der anfallenden Instandhaltungskosten kann die Peterssche Formel herangezogen werden. Diese besagt, dass man in 80 Jahren Immobiliennutzung das 1,5-fache der Herstellungskosten einkalkulieren sollte. Um also die jährlich zu kalkulierenden Rücklagen zu berechnen, nimmt man die Herstellungskosten (ohne Grundstück und Erschließung) der Immobilie, diese liegen aktuell bei zwischen 2.200 € und 2.500 € pro Quadratmeter.

Beispiel: 2.500 Euro x 1,5 / 80 Jahre = 46,88 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Das wären bei 100 Quadratmeter Wohnfläche rechnerisch 4.688 Euro pro Jahr also monatlich rund 390 Euro oder 3,90 pro Quadratmeter. Mehr dazu

Kaufnebenkosten beim Immobilien

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen je nach Bundesland bis zu 16 Prozent des Kaufpreises. Je nach Bundesland fällt eine Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent an. Hinzu kommen etwa 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision von 3,57 und 7,14 Prozent. Die Kosten für Modernisierungen und Renovierungen sind variabel. Selbst wenn der Kauf ohne Makler sowie erwähnenswerte Renovierungskosten bewerkstelligt werden kann, fallen Kaufnebenkosten von mindestens 5,5 Prozent an.

Versteuerung der Jahresmiete

Zudem müssen die Mieteinnahmen bzw. die Jahresmiete versteuert werden. Dabei werden natürlich die Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Darunter fallen die Instandhaltungskosten (nicht Rücklagen), die Kreditkosten (Zinsen) und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Das Ergebnis ist die Basis für die Besteuerung und führt, wenn die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, zu einer Steuerersparnis oder im umgekehrten Fall zu einer steuerlichen Belastung.

Spekulationssteuer (Steuer bei Immobilienverkauf)

Steuerfrei bleibt der Gewinn durch Wertsteigerung einer Immobilie, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre vergangen sind. Das Finanzamt unterstellt bei einer kürzeren Haltedauer spekulative Absichten. Hierbei fällt die Spekulationssteuer an, deren Höhe vom individuellen Einkommenssteuersatz und dem Wertzuwachs abhängen.

Grundsteuer 

Diese Steuer wird auf das Eigentum von Gebäuden und Grundstücken erhoben. Sie fällt nicht einheitlich aus, da ihre Höhe von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Für Vermieter ist entscheidend, dass die Grundsteuer ein durchlaufender Posten ist. Die Grundsteuer ist umlagefähig, wodurch man sie dem Mieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen kann.

Versteuerung von Kapitalerträgen

Alternative Kapitalerträge wie Dividenden, Zinsen sowie Veräußerungsgewinne sind nicht steuerfrei, wie es nach zehn Jahren die Erlöse aus Immobilienverkäufen sind. Hierbei fällt eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und unter Umständen eine Steuer auf Zinseinkünfte, Veräußerungen und Ausschüttungen von Anteilen wie Aktien an. Nur Gewinne aus Devisen sind nach einem Jahr Haltefrist steuerfrei.

Verwaltung und Erhaltungsaufwand

Für ungefähr 30 bis 50 Euro im Monat übernimmt die Hausverwaltung das nötige Management. Diese kümmert sich um die Hausgeldabrechnung, mögliche Mieterhöhungen, die Teilnahme an Eigentümerversammlungen, etwaige Mieterwechsel und die Umlagefähigkeit der Kosten.  Hinzu kommen für die korrekte Veranlagung einer Immobilie in der Steuererklärung etwaige Steuerberatungskosten.

Immobilieninvestment in Dresden

Dresden verfügt über eine sehr geringe öffentliche Verschuldung. 2017 lag sie bei gerade mal 892 (Quelle) Euro je Einwohner. Zum Vergleich dazu hat Bremen pro Einwohner 38.129 € Schulden. Dresdens sehr geringe Verschuldung führt dazu, dass ein Immobilieninvestoren in Dresden nicht zur Kasse gebeten werden, wenn die vor der Immobilie gelegene Straße erneuert wird. Der Vorteil von Wohneigentum ist sicherlich das Wegfallen der Mietzahlungen. Man kann sich über ein Darlehen der Bank nachhaltige Werte aufbauen.

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