Wohnimmobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das?

Zum anderen kann der Eigentümer einer Wohnimmobile außerdem die sogenannten Schuldzinsen als Werbungskosten abschreiben, wodurch das zu versteuernde Einkommen (respektive die Steuerlast) zum Teil deutlich sinken kann. Diese Abschreibung bezieht sich in der Hauptsache auf die durch Vermietung und Verpachtung erzielten Einnahmen, die in Deutschland ja bekanntlich steuerpflichtig sind. Allerdings sollte man dabei bedenken, dass der Steuervorteil durch die Abschreibung der Schuldzinsen nach und nach abnimmt, da sich der Anteil der Zinsen durch die stetige Tilgung des Immobiliendarlehens mit der Zeit immer weiter reduziert. Wichtig: Wer eine oder gar mehrere Wohnungen an Familienmitglieder vermieten möchte – und trotzdem die Schuldzinsen steuerlich geltend machen will – muss mindestens 66 Prozent des regional üblichen Mietpreises verlangen (laut Mietspiegel in Sachsen: zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro m²), da die Wohneinheit sonst nicht beziehungsweise nur noch anteilig abgesetzt werden kann.

Potentielle Vor- und Nachteile einer Anlageimmobilie

Der wohl entscheidendste Vorteil einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist die relativ hohe Chance auf eine gewinnbringende Rendite, die je nach Immobilienart, -größe und -zustand, Lage und anfallenden Nebenkosten zwischen fünf und acht Prozent pro Jahr betragen kann. Wenn der Käufer das Wohnobjekt über ein sogenanntes Bauspardarlehen oder einen vergleichbaren Immobilienkredit finanziert, profitiert er zudem von einer gesenkten Steuerlast, da die Zinsschulden, die Verwaltungskosten und sonstige Abschreibungen die Mieteinnahmen zumindest in den ersten Jahren voraussichtlich leicht übersteigen werden. Außerdem hat der Anleger die volle Kontrolle über etwaige Renovierungs- und Instanthaltungsarbeiten, freie Wahl bei der Hausverwaltung und auch die Höhe der Mieten kann bei Bedarf angepasst werden.

Auf der anderen Seite muss der Anleger allerdings auch mit dem einen oder anderen Nachteil rechnen. Dazu gehört zum einen die Gefahr von Schäden an der Bausubstanz. Um nichts dem Zufall zu überlassen, empfiehlt sich daher eine ausführliche Begehung der Immobilie – im Optimalfall zusammen mit einem unabhängigen Gutachter. Zum anderen können sich geplante Bauprojekte in der unmittelbaren Umgebung (Müllkippe, Sozialwohnungen, Fabriken etc.), langwierige Abrissarbeiten oder sonstige Verschlechterungen der Wohnqualität negativ auf die zu erwartenden Mieteinnahmen auswirken. Es ist also zwingend notwendig, die Lage der Immobilie, die umgebende Infrastruktur und nicht zuletzt auch die allgemeine Zahlungsmoral der bestehenden Mieter (falls vorhanden) vor dem Kauf etwas genauer unter die Lupe zu nehmen.

Und wie lässt sich die zu erwartende Rendite errechnen?

Immobilien bieten den Vorteil, dass sich die zu erwartende Rendite relativ leicht und unkompliziert berechnen lässt. Hier kommt der sogenannte Mietmultiplikator ins Spiel, der wie folgt kalkuliert werden kann: Kaufpreis der Immobile geteilt durch die Jahreskaltmiete gleich Mietmultiplikator. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn der Kauf der Wohnimmobilie mit 750.000 Euro zu Buche schlägt und sich darin fünf Mietwohnung befinden, die für jeweils 750 Euro pro Monat vermietet werden, liegt die zu erwartende Jahreskaltmiete bei rund 45.000 Euro. Der Mietmultiplikator beträgt in diesem Beispiel dann dementsprechend 16,6. Aber was bedeutet diese Zahl in Bezug auf die Rentabilität beziehungsweise auf die erwartbare Rendite?

Der Mietmultiplikator lässt sich in drei unterschiedliche Kategorien einteilen, die einen grundsätzlich aussagekräftigen Indikator in Bezug auf die zu erwartende Rendite darstellen. Liegt der errechnete Multiplikator bei maximal 25 und darunter, besteht ein gutes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen. Bewegt sich der Wert zwischen 25 und 30, handelt es sich um ein eher durchschnittliches Verhältnis, wodurch sich der Zeitraum dementsprechend verlängert, bis die Jahreskaltmieten den Kaufpreis ausgleichen können. Bei einem Wert von über 30 sollte man sich den Kauf hingegen genau überlegen und vielleicht besser auf eine andere Immobilie ausweichen. Und abschließend noch ein kleiner Tipp: Wer auf der Suche nach einer möglichst rentablen Anlageimmobilie ist, sollte sich unter allen Umständen ausreichend Zeit nehmen, um alle interessanten Objekte in Ruhe miteinander vergleichen und auf Herz und Nieren prüfen zu können.