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Wohnungskauf in Dresden - Finden, Besichtigen, Entscheiden

Kunstmarkt Dresden Loschwitz // Thomas Wolf
Kunstmarkt Dresden Loschwitz // Thomas Wolf

Beim Wohnungskauf in Dresden müssen hinsichtlich der Suche, Besichtigung und Entscheidung zum Kauf auf wichtige Details geachtet werden.


Wohnungssuche in Dresden

Zuerst sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungskauf abzustecken. Bei der persönlichen Traumwohnung sollte alles möglichst perfekt sein. Schon bei der Wohnungssuche sollte sich ausreichend Zeit genommen und alle Details geprüft werden. Als Laie muss man sich zunächst einen Überblick in Bezug auf den Immobilienmarkt verschaffen sowie die hohe Anzahl an Angeboten eingrenzen. Je nach Quelle können es nämlich bis zu mehrere hundert Angebote sein. Aus diesem Grund ist im ersten Schritt eine Vorauswahl hinsichtlich der Wohnungsgröße, des Preises sowie der Lage zu treffen. Je detaillierter hier die Suchkriterien sind, desto kleiner wird auch die Anzahl der Suchergebnisse. Dann muss man nur noch eine geringe Anzahl an Wohnungsangeboten näher prüfen. Bei einer zu strengen Vorselektion könnte einem jedoch seine Traumwohnung entgehen, nur weil ein Aspekt sind zu 100 Prozent erfüllt wird.

Im Internet gibt es einzelne Webseiten von Immobilienanbietern (Makler & Bauträger) sowie Immobilienportale. Die meisten Tageszeitungen und spezielle Fachmagazine haben einen Anzeigenteil mit Immobilienangeboten. In vielen Großstädten finden mehrmals im Jahr Immobilienmessen statt, wo Anbieter ihre Angebote präsentieren. Hier sind jedoch selten Bestandswohnungen zu finden. Bei der Recherche vor Ort wird man durch Schilder in den Fenstern der jeweiligen Wohnung auf deren Verkauf aufmerksam.

Im nächsten Schritt ist ein Exposé anzufordern und ein Besichtigungstermin zu vereinbaren. Bei Neubauten ist noch keine Besichtigung möglich, da sie noch nicht gebaut sind. In der Regel haben die Bauträger aber ein Modell der Wohnung. Bei größeren Bauprojekten ist eventuell sogar eine Musterwohnung vorhanden. Bei einer virtuellen Besichtigung kann man die zukünftige Wohnung am Computer näher begutachten.

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Wohnungsbesichtigung in Dresden

Die Wohnung sollte anhand der persönlichen Kriterien geprüft werden. Die Eindrücke sind am besten schriftlich und mit Fotos festzuhalten. Dabei ist auch das Gemeinschaftseigentum zu begutachten. Wenn die Wohnung in Frage kommt, sollte man einen zweiten Besichtigungstermin vereinbaren, bei dem man einen Bausachverständigen mitbringt. Alle zur Wohnung gehörenden Unterlagen sind eingehend zu überprüfen.
Zur Einschätzung der laufenden Kosten sollte man die Höhe des Hausgeldes kennen und kontrollieren. Dafür sind der Wirtschaftsplan sowie gegebenenfalls die Abrechnungen aus den vergangenen Jahren näher zu betrachten. Verkäufer, Makler, Verwalter und Hausmeister dienen hierbei als Ansprechpartner. Ein Gespräch mit den Nachbarn kann auch in Bezug auf den Zustand der Wohnung und der Gemeinschaft aufschlussreich sein.

Der eigentliche Wohnungskauf in Dresden

In Deutschland muss ein Wohnungskauf immer vom Notar beurkundet werden. In Gegenwart des Notars wird der Wohnungskaufvertrag von Verkäufer und Käufer als Urkunde unterschrieben. Der Notar ist der neutrale Mittler und sorgt für das Vollziehen des Vertrages. Wer eine schlüsselfertig kernsanierte oder neu gebaute Eigentumswohnung von einem Bauträger kaufen möchte, schließt in der Regel einen Bauträgervertrag ab. In diesem Vertrag erwirbt man ein Grundstück oder ein Grundstücksanteil sowie eine sich im Bau/Umbau befindende Immobilie. Der Vertrag ist ebenso vom Notar zu beurkunden.

Beim Kauf einer Wohnung kann ein Makler für die Vermittlung des Kaufvertrages beauftragt werden. Bei Abschluss des Vertrages erhält der Makler eine Provision. Der Kauf wird in der Regel über einen Immobilienkredit finanziert, wenn die Eigentumswohnung inklusive Nebenkosten nicht aus den eigenen Mitteln bezahlt werden kann. Für die Absicherung des Kredits wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen und auf den Namen des Kreditgebers festgeschrieben. Im Zweifel bezüglich des Kaufvertrages sollte man sich immer Hilfe bei Verbraucherschutzverbänden oder Rechtsanwälten holen.

Im Bauträgervertrag oder Kaufvertrag sind alle wichtigen Details zum Kauf der Wohnung enthalten. Deshalb sind im Vorfeld alle vertraglichen Absprachen zu klären. Mündliche Nebenabreden haben meist keine rechtliche Wirkung. Aussagen des Verkäufers sind immer schriftlich zu fixieren und gehören zum Vertragsbestandteil.

Bei einer Neuimmobilie erfolgt der Verkauf vor dem Bau der Wohneigentumsanlage. Ausstattungsdetails sind noch beeinflussbar, wenn dies der Bauträger zulässt. Man geht hier jedoch das Risiko ein, dass die Wohnung nicht ganz den persönlichen Erwartungen entspricht und rechtzeitig fertiggestellt wird. Die Baubeschreibung gehört zum Bauträgervertrag und regelt die Ausstattungsdetails. Diese sind sehr genau zu überprüfen. Zu Hinterfragen sind beispielsweise allgemeine Formulierungen.

Bei noch nicht fertig gestellten Neubauten verlangt der Bauträger je nach Baufortschritt Abschlagszahlungen. Zahlungsschritte und Höhe der Abschlagszahlungen werden genau in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt. Der Zahlungsplan stellt 13 Teilzahlungen zur Verfügung, welche das Unternehmen in maximal 7 Teilzahlungen zusammenfassen muss. Für die Zwischenfinanzierung entstehen höhere Kosten als beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie.

Für Käufer sind Baubeginn, Bezugsfertigstellung und Fertigstellungstermin von zentraler Bedeutung. Hierbei ist die unterschiedliche Definition der Begriffe Fertigstellung und Bezugsfertigkeit zu beachten. Eine Eigentumswohnung kann schon bewohnbar und bezugsfertig sein, während das Fertigstellen der Wohnanlage erst mit dem Abschließen der Arbeit an der Außenanlage erfolgt. Von den genannten Terminen hängen die Fälligkeit der Kaufpreisraten, die Kalkulation der Zwischenfinanzierung, die Umzugsplanung sowie die Kündigung der alten Wohnung ab. Die Termine sind im Kaufvertrag genau zu bezeichnen und bei einem Verzug ist eine Entschädigung an den Erwerber zu zahlen. Zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit vergehen in der Praxis 12 bis 16 Monate.

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