Tipps zum Immobilienverkauf

Wichtig: die rechtzeitige Selektion der Interessenten nach ihrer Ernsthaftigkeit. Für erfahrene Immobilienmakler ist das Teil ihrer Dienstleistung. Ebenso beachtet der seriöse Makler die gebotene Diskretion bei allen Besichtigungen.

Bewerberabsagen erst nach dem Notartermin

Bis zum Notartermin kann so einiges passieren und bei noch so guter Vorarbeit kann der Notartermin platzen. Wenn dann auf weitere Bewerber zurückgegriffen werden kann, ist auf beiden Seiten die Freude groß, dass der Verkauf funktioniert.

Und was ist mit der Spekulationssteuer?

Wer privat Immobilien verkauft, hat in Deutschland die Spekulationsfrist zu beachten. Die Frist ist im Einkommenssteuergesetz (EStG) festgelegt und beträgt zehn Jahre. Für die Berechnung der Frist gilt die Differenz zwischen dem im notariellen beglaubigten Kaufvertrag festgelegten Kaufdatum und dem Verkaufsdatum aus dem Verkaufsvertrag.

Die umgangssprachliche „Spekulationssteuer“ wird in den §§ 22,23 EStG als „Einkommenssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“ bezeichnet.

Wichtig: Der Verkauf von drei Objekten gilt aus steuerlicher Sicht als gewerblicher Immobilienhandel, wenn diese innerhalb von fünf Jahren erfolgten.

Fälligkeit der „Einkommenssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“

Bei Verkauf einer Immobilie innerhalb der beschriebenen Frist, wird die oben genannte Steuer fällig. Die Steuer wird übrigens auch bei Verkauf nach Gütertrennung oder Scheidung fällig. Ebenso bei Erwerb aus dem Betriebsvermögen.

Vorteil eigengenutzte Immobilie

Sofern der Verkäufer das Objekt zu Wohnzwecken zumindest zusammenhängend drei Jahre vor dem Wiederverkauf selbst genutzt hat, ist ein steuerfreier Verkauf möglich.

Konkret verlangt der Gesetzgeber in der Ausnahmeregelung zur steuerfreien Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Dabei muss ein Eigentümer diese jedoch nicht von Januar bis Dezember bewohnen. Nach Meinung des BFH reicht es wenn sich die Nutzung auf einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre erstreckt. Damit sind die geforderten Kriterien bereits dann schon erfüllt, wenn der Veräußerer seine Immobilie im mittleren Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag – also den letzten sowie den ersten Tag im jeweiligen Jahr – nutzt.