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Immobilienverkauf - wann fallen Steuern beim Verkauf einer Wohnung an

28.09.2020 von

Foto: Thomas Wolf
Die Steuerlast beim Verkaufen einer Immobilie ist unter anderem von den Faktoren Eigennutzung, Nutzungsdauer und der Anzahl der verkauften Immobilien in einem bestimmten Zeitraum abhängig.

Immobilienverkauf bei Eigennutzung steuerfrei

Selbst genutzten Wohnraum kann ohne Steuern verkauft werden. Wenn ein Haus verkauft und damit Gewinn erzielt wird, muss dieser nicht versteuert werden, wenn der Wohnraum der Immobilie in den vorherigen zwei Kalenderjahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt wurde. Hierbei gelten auch angebrochene Jahre. Mit einem eigenen Wohnzweck meint der Gesetzgeber, dass eine Immobilie vom Eigentümer selbst, kindergeldberechtigten Kindern oder dem Ehe- bzw. Lebenspartner bewohnt wird.
Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, obwohl er dessen Wohnräume nur vermietet hat, muss den erzielten Gewinn versteuern. Die angesprochene Zehn-Jahres-Frist gilt hier ohne Ausnahme. Wenn man eine Immobilie verkaufen will, dessen Wert stark gestiegen ist, aber man selbst und die Mieter es nicht nutzen, sollte man für den Hausverkauf lieber die Zehn-Jahres-Frist abwarten. Dann muss der potentielle Gewinn nicht versteuert werden. Diese Spekulationsfrist fängt mit der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar an. Bei einem bindenden Vorvertrag gilt dieses Datum als Fristbeginn. Die Eintragung in das Grundbuch oder der tatsächliche Nutzungsübergang sind dabei irrelevant.
 

Verkauf mehrerer Immobilien

Der Verkauf mehrerer Immobilien in einem bestimmten Zeitraum verpflichtet zur Versteuerung erzielter Gewinne. Wenn man innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien veräußert, gilt man als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall sind für den Verkauf immer Steuern zu bezahlen. Dies gilt auch für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses und dem anschließenden Verkaufen einzelner Wohnungen.

Höhe der Spekulationssteuer

Je höher der Veräußerungsgewinn ist, desto höher fällt die Steuerbemessungsgrundlage und damit auch die zu tragende Steuerlast aus. Der Hausverkauf wird nicht pauschal, sondern auf Grundlage des persönlichen Einkommenssteuersatzes versteuert. Besser- und Spitzenverdiener zahlen somit beim Verkauf einer Immobilie bis zu 42 Prozent Einkommensteuer. Als Person ohne Einkommen hat man deutlich weniger zu zahlen. Die Steuern beim Verkauf einer Immobilie werden nicht auf den gesamten Verkaufspreis berechnet, sondern nur auf den erzielten Gewinn. Dieser wird ermittelt, indem die Anschaffungskosten der Immobilie und die Anschaffungsnebenkosten vom erzielten Verkaufspreis der Wohnung oder des Hauses abgezogen werden. Aus steuerlicher Sicht muss man aber nicht nur den Saldo aus Verkaufspreis und Anschaffungskosten als Gewinn zu betrachten, sondern genauso die geltend gemachten Abschreibungen während der Haltedauer. Das heißt, die gezogene AfA gehört die Veräußerungsgewinn.

Gewerbesteuer und Umsatzsteuer  

Wer mindestens drei Immobilien in fünf Jahren veräußert, muss eine Gewerbesteuer sowie eine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Eigentlich zahlt diese der Käufer, man ist aber trotzdem indirekt mit beteiligt. Käufer werden bereit sein, netto bedeutend weniger für die Immobilie auszugeben, weil der Kaufpreis um 16 Prozent (ab 1.1.2021 19 Prozent) erhöht wird.
Wenn ein Immobilienverkauf dem gewerblichen Grundstückshandel zuzuordnen ist, hat der Verkäufer eine Gewerbesteuer zu zahlen. Die Gewerbesteuer zählt als Realsteuer zu den Gemeindesteuern. Den Veräußerungsgewinn multipliziert man mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent und dem von der Kommune festgelegten Hebesatz. Natürlichen Personen sowie Personengemeinschaften wird ein Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro eingeräumt. Bestimmte Unternehmen und Vereine bekommen einen Freibetrag von 5.000 Euro.
Privaten Immobilienverkäufen berechnet man keine Umsatzsteuer. Bei einem gewerblichen Grundstückshandel fällt eine Mehrwertsteuer von 16 Prozent (ab 1.1.2021 19 Prozent) an. Auf die Notar- und Maklergebühren entsteht ebenfalls die Umsatzsteuer.

Ist der Immobilienverkauf auch steuerfrei möglich?

Beim Überschreiben einer Immobilie auf Kind oder Ehepartner hat derjenige diese gar nicht erst gekauft, sondern geschenkt bekommen, was man einer Erbschaft gleichsetzen kann. Die Spekulationssteuer greift hier nicht, es kann aber unter Umständen eine Schenkungssteuer fällig werden. Der Freibetrag für Schenkungen an den Ehepartner liegt bei 500.000 Euro, bei einem Kind sind es 400.000 Euro.
Mit dem Käufer kann eine Ratenzahlen bezüglich des Kaufpreises vereinbart werden. Der Veräußerungsgewinn wird somit auf mehrere Jahre verteilt und auf diese Weise werden die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach genutzt. Nimmt man beispielsweise die Einbauküche oder ein anderes bewegliches Gut mit, verringert dies den Kaufpreis und somit auch den Veräußerungsgewinn. Der Verkauf von Immobilien, welche einem Betriebsvermögen zugeordnet werden, sind grundsätzlich steuerpflichtig.

Steuern beim Verkauf von geerbten Immobilien

Beim Erben und anschließenden Verkaufen von Immobilien geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf einen selber über. Wenn der Erblasser die Immobilie schon länger als zehn Jahre besaß, kann man diese verkaufen ohne den Gewinn zu versteuern. Der Immobilienverkauf ist ebenfalls steuerfrei, wenn der Erblasser diese seit der Anschaffung bzw. im Jahr des Vererbens sowie in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt hat. Die möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten.

Autorin: Stephanie Hülshorst

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