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Darauf kommt es an - Immobilien für Kapitalanleger und Selbstnutzer

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Kapitalanleger und Selbstnutzer sollten bei der Immobilieninvestition auf ein paar wichtige Faktoren achten. Immobilien für Kapitalanleger

Kapitalanleger und Selbstnutzer sollten bei der Immobilieninvestition auf ein paar wichtige Faktoren achten. Der folgende Artikel gibt eine Übersicht und Anregungen zu relevanten Faktoren, die bei einer Kaufentscheidung betrachtet werden sollten.

Ein guter Investment-Plan

Am Anfang sollte sich nicht finanziell übernommen werden. Man sollte sich genau überlegen, ob man eine Immobilie mit hohem Fremdkapital finanziert. Man sollte nie sein ganzes Kapital in eine Immobilie investieren. In diesem Zusammenhang sind Rücklagen für unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen zu berücksichtigen. Mit dem Mietpreismultiplikator lässt sich leicht sagen, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Dieser Kennwert gibt an, in wie vielen Jahren man den Kaufpreis durch die Einnahmen wieder drin hat, er lässt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete berechnen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro und jährlichen Mieteinnahmen von 7.500 Euro kommt man auf einen Mietpreismultiplikator von 20. In Ballungszentren kann der Mietpreismultiplikator zwischen 20 und 30 liegen.

Risiko und Rendite abwägen

Risiko und Renditeaussichten hängen oft zusammen. Eine moderne Immobilie in guter Nachbarschaft bringt generell das geringste Risiko, jedoch auch eine sehr vorhersagbare Rendite mit sich. Große Renditeaussichten sind selten ohne ein höheres Risiko möglich. Die Sanierung baufälliger Objekte oder spekulativere Anlageobjekte sind nur erfahreneren Investoren zu empfehlen.

Wichtige Faktoren einer Immobilie

Eine Kapitalanlage ist immer ganzheitlich zu betrachten, weshalb man Kaufentscheidungen nicht aufgrund eines einzigen Faktors wie Ausstattung oder Cash-Flow treffen sollte. Baugrundstück und Objekt sollten immer mit einem Immobilienexperten besichtigt werden. Es ist stets der Zustand des gesamten Objektes zu betrachten. Dabei spielen Bausubstanz, Instandhaltungskosten und die korrekte Grundstücks- bzw. Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Man sollte immer auch das Umfeld einer Immobilie analysieren. Das bezieht sich auf Nachbarschaft, Zielgruppen für die Gegend, Arbeitsmarkt, demografische Entwicklungen und Infrastruktur. Ein guter Immobilienmakler kann hierfür ausführliche Informationen liefern.

Wunschmieter

Man sollte die Immobilie mit den Augen des Wunschmieters betrachten und sich fragen, ob die Immobilie bei der gewünschten Zielgruppe begehrt ist. Für jede Zielgruppe sind andere Aspekte wichtig. Familien legen Wert auf nahe Kindergärten und Schulen, eine gute Verkehrsanbindung und eventuell einen Garten. Rentner wollen vielleicht im Erdgeschoss wohnen, Manager eventuell in der Nähe des Flughafens.  Es ist daher wichtig die Zielgruppe vorher festzulegen.

Sicherheitsrücklage

Ein Immobilienbesitz bringt auch unvorhersehbare Kosten wie Leerstand oder teure Reparaturen mit sich. Zum Kompensieren dieser Kosten sollte man regelmäßig etwas zur Seite legen und gute Versicherungen abschließen. Um kleinere Reparaturarbeiten sollte sich rechtzeitig gekümmert werden, bevor daraus größere werden.

Organisieren der Immobilieninvestitionen

Verwaltern, Handwerkern, Immobilienmaklern oder dem Rechtsanwalt sollte man ihr jeweiliges Fachgebiet überlassen. Das Immobiliengeschäft sollte man vom Privatleben trennen. Hierfür kann man ein separates Bankkonto sowie einen separaten Mail Account anlegen und alle Dokumente in separaten Ordnern ablegen.

Immobilieninvestitionen sind langfristige Kapitalanlagen

Anlageobjekte erfordern Sorgfalt und Geduld. Gelegentliche Phasen mit wenig oder keinem Cash-Flow sind normal. Mit Geduld kann man sogar mit problematischen Immobilien langfristig eine gute Rendite erwirtschaften, wenn man eine gute Strategie hat und nicht gleich beim ersten Problem verkauft. Immobilien sind auch immer dem Markt unterworfen, was Nachfrage und Miete angeht. Wenn man die Immobilie umsichtig finanziert und immer eine Rücklage hat, muss man sie nicht unbedingt verkaufen, wenn die Preise gerade niedrig sind.

Immobilien für Selbstnutzer - Vorteile der Selbstnutzung

Anders als bei der Kapitalanlage spielt der Wohlfühlfaktor schon bei der Wohnungs- oder Haussuche eine entscheidende Rolle. Die Selbstnutzung von einer Immobilie hat die Vorteile, dass man keine Miete zahlen muss und Modernisierungs- sowie Instandhaltungsmaßnahmen selbst übernehmen kann. Zudem ist die Kreditrate gut planbar und man ist nicht von den Mietzahlungen durch den Mieter abhängig. Von den Banken wird eine Vermietung als ein höheres Risiko betrachtet, da Mietausfälle verursacht werden können. Eine selbstbewohnte Eigentumswohnung ist eine ideale Altersvorsorge. Wenn der Kredit abbezahlt ist, sind nur noch die Hauskosten zu entrichten. Die Wohnkosten reduzieren sich somit auf ein Minimum. Als sogenanntes Schonvermögen unterliegt die selbstgenutzte Wohnung dem Verwertungsschutz. Die Voraussetzung hierfür ist ein angemessenes Verhältnis zwischen der Wohngröße und der Anzahl der Bewohner. Als Schonvermögen bezeichnet man bestimmte Vermögenswerte, welche bei Inanspruchnahme von einer Sozialleistung verschont bleiben.

Zusammenleben mit anderen Mietern und Eigentümern    

Die Voraussetzung für ein harmonisches Zusammenleben ist hier gegenseitige Rücksichtnahme. Dies gilt auch für ein Wohnhaus mit unterschiedlichen Wohnungseigentümern. Die Regeln für die Bewohner werden normalerweise durch eine Hausordnung festgelegt. Man sollte jedoch beachten, dass Mieter eine andere Bindung zur Immobilie aufweisen.
Zum Leben als Selbstnutzer gehören Konflikte zwischen Eigentümern dazu. Diese sind meist schnell geklärt. Doch gerade die Abgrenzung wischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Kostenverteilung können zu einem Streit führen, der vor Gericht endet. Auftretende Probleme sollte man immer frühzeitig ansprechen und auch eine gute Portion Toleranz hilft.

Steuerliche Auswirkung bei Selbstnutzern

Für Selbstnutzer sind die steuerlichen Auswirkungen überschaubar. Den Lohnanteil kann man im Rahmen einer Handwerkerleistung steuerlich geltend machen. Dafür muss man die Rechnung unbar bezahlen und den Lohnanteil auf der Rechnung ausweisen. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie gibt es auch steuerliche Vorzüge, hier sollte jedoch aufgrund der Komplexität des Themas ein Steuerberater hinzugezogen werden. Um Verkaufsgewinne steuerfrei zu erhalten, gilt generell eine 10-Jahres-Frist. Die Selbstnutzer haben hierbei Vorteile. Die Steuerpflicht fällt weg, wenn eine Immobilie in der gesamten Zeit zwischen Erwerb und Verkauf selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren nur selbst genutzt wurde.
 

Selbstnutzung und spätere Vermietung

Es kann immer mal eine Situation geben, die einen Umzug erfordert. Bei einem Immobilienkauf zur Selbstnutzung sollte man deshalb trotzdem immer die mögliche spätere Vermietbarkeit berücksichtigen. Eine gute Vermietbarkeit ist auch ein sehr gutes Argument für einen späteren Verkauf der Wohnung, falls dieser in Frage kommen sollte. 

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