Grundsätzlich sprechen Experten von einer Immobilienblase, wenn die Verkaufspreise für Wohnungen und Häuser innerhalb eines kurzen Zeitraumes ungewöhnlich stark steigen. Bei dieser Thematik spricht man in der Regel hauptsächlich von Kaufimmobilien, wobei sich eine solche Entwicklung natürlich auch schnell auf den Markt der Mietobjekte ausweiten würde. Bei einer solchen Definition geht man davon aus, dass die preisliche Entwicklung bei den Immobilien sich von der sonstigen Teuerungsrate und den durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung weitestgehend abkoppelt. In einer solchen Situation spricht man häufig auch davon, dass der normale Wert eines Gebäudes nicht mehr entscheidend ist und die Immobilien gemessen an den ursprünglichen Preisen plötzlich und unerwartet total überbewertet sind.
Einige Experten sehen eine Immobilienblase in Deutschland
Es gibt jetzt schon eine Vielzahl von Experten, die eine solche Überbewertung von Immobilien in einigen deutschen Metropolen sehen. Das verwundert nicht weiter, wenn man sich anschaut, dass der durchschnittliche Mietpreis in München für einen Quadratmeter Wohnraum bei unglaublichen 20,32 Euro liegt. Allerdings kann man aktuell wohl eher nicht davon sprechen, dass es auf dem kompletten Immobilienmarkt eine Immobilienblase gibt. Schließlich bekommt man beispielsweise in Chemnitz eine Mietwohnung schon ab einem Durchschnittspreis von nur 5,05 €.
Was deutet auf eine Preisblase hin?
Es gibt trotzdem immer wieder auf die Frage nach einer Immobilienblase unterschiedliche Antworten. Das ist auch in diesem Jahr nicht anders und so kommt es wohl auch auf die Sichtweise an, ob wir und vielleicht doch schon in einer Immobilienblase befinden, oder wir in Deutschland eventuell doch auf eine solche Immobilienblase zusteuern.
Wichtige Faktoren für die unterschiedlichen Bewertungen einer möglichen Immobilienblase sind zunächst einmal die ungenaue Verwendung des Begriffes an sich. Denn oftmals wird bereits bei einem starken Preisanstieg für Wohnungen und Häuser schon von einer Immobilienblase gesprochen. Wobei ein solcher starker Anstieg bei den Preisen eigentlich allein noch keine Immobilienblase ausmacht. Denn ein solcher Anstieg bei den Preisen ist nur einer von zahlreichen Faktoren, die zu einer Immobilienblase führen können.
In der aktuellen Zeit könnten aber natürlich auch die Folgen der Corona-Krise zu einer schweren Immobilienkrise führen. Denn eine weitreichende Rezession auf der Welt könnte unter anderem im Bereich der Immobilien zu einem starken Einbruch bei der Nachfrage führen. Eine solche Rezession könnte wiederum zu stark sinkenden Preisen für Immobilien führen.
Die Situation auf dem Immobilienmarkt ist regional unterschiedlich
Wichtig ist aber auch, dass man berücksichtigt, dass die Situation auf dem Immobilienmarkt in einzelnen Regionen komplett unterschiedlich ist. In den großen deutschen Metropolen und auch in den entsprechenden Randlagen dieser Metropolen steigen die Immobilienpreise und auch die Mietpreise schon seit vielen Jahren stark. Neben München sind beispielsweise Hamburg und Frankfurt mit einem durchschnittlichen Mietpreis von über 17,00 Euro pro Quadratmeter typische Beispiele für diese massiven Steigerungen auf dem Immobilienmarkt. Ganz anders sieht die Situation dagegen aktuell in anderen Regionen und strukturschwachen Gegenden aus. Denn zum Beispiel in vielen Städten des Ruhrgebietes und in vielen Städten Ostdeutschland sinken die Immobilienpreise und die Mietpreise seit einigen Jahren deutlich.
Entsprechend hängt vieles bei einem Immobilienkauf oder auch bei einer Anmietung eines Wohnobjektes von der jeweiligen Region ab. Diese entscheidet oft mit darüber, ob eine Immobilie bereits deutlich überbewertet oder eine gute Gelegenheit ist.
Kommt es durch die Auswirkungen von Corona zum Platzen der Immobilienblase?
Schaut man sich die Entwicklung in den vergangenen Monaten an, dann gibt es zumindest bis zur Mitte des Jahres noch keine Anzeichen für ein eventuelles Platzen einer Immobilienblase. Es gab zwar durchaus prognostizierte Preisstürze bei Kaufimmobilien von bis zu 25 Prozent, aber abgesehen von kleineren Schwankungen hat es solche Preiseinbrüche bislang noch nicht wirklich gegeben. Nur im März dieses Jahres gab es am Anfang der Krise nicht zuletzt durch die Kontaktbeschränkungen und den teilweisen Lockdown einen vorübergehenden Nachfrageneinbruch auf dem Immobilienmarkt.
Abzuwarten bleibt aber die weitere wirtschaftliche Entwicklung durch die Folgen der Pandemien. Denn es ist weiterhin unklar, ob es bald einen Impfstoff oder Medikamente gegen den Coronavirus geben wird. Aus diesem Grund lässt sich weiter schwer vorhersagen, wie stark die Auswirkungen einer möglichen Rezession für die Wirtschaft sein werden. Eine starke Rezession könnte natürlich dauerhaft zu sinkendem Einkommen, Kurzarbeit und einem Anstieg der Arbeitslosigkeit führen. Solche Entwicklungen würden sich wahrscheinlich mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung auf den Immobilienmarkt auswirken. Wobei man hier noch die kommenden Jahre abwarten muss, weil es bei Bauvorhaben und bei Immobilienkäufen in der Regel schon eine Planung mit einem Zeithorizont von mindestens einem Jahr gibt. Aus diesem Grund lassen sich die Auswirkungen einer solchen Krise auf den Wohnungsmarkt in der Regel erst mit Verzögerung feststellen.
Was spricht gegen das Platzen einer eventuellen Immobilienblase?
Die aktuelle Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) spricht allerdings weiterhin gegen das Platzen einer eventuell vorhandenen Immobilienblase. Denn die EZB hält den wichtigen Leitzins jetzt schon seit vielen Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau und auch das groß angelegte Kaufprogramm von Staatsanleihen sorgt mittelfristig weiterhin für niedrige Bauzinsen. Gleichzeitig sind die Zinsen für Geldanlagen weiter ganz tief im Keller, sodass für viele Sparer auch Immobilien als Wertanlage eine immer interessantere Rolle spielen.
Woran kann man eine Immobilienblase erkennen?
Grundsätzlich sollte man die Frage bezüglich einer eventuellen Immobilienblase immer möglichst regional begutachten. Orientieren kann man sich bei einer solchen Einschätzung an den folgenden wichtigen Aspekten. Ein erstes wichtiges Indiz für eine drohende Immobilienblase sind häufig zu hohe Immobilienpreise. Ein fairer Kaufpreis deutet generell auf einen ausgewogenen Immobilienmarkt hin, Denn bei einer solchen Konstellation befinden sich Nachfrage und Angebot in einem vernünftigen Verhältnis zueinander. Einen fairen Kaufpreis kann man zum Beispiel anhand des Kaufpreisfaktors überprüfen. Hierfür nimmt man den entsprechenden Kaufpreis und teilt diesen Wert durch die angenommene realistische Jahreskaltmiete.
Bei dieser Berechnung führt eine beliebte Gegend oder ein Immobilienstandort in einer der großen Metropolen natürlich zu einem deutlich höheren Kaufpreisfaktor. Das ist logisch, wenn man sich nochmals vor Augen hält, dass der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in der bayrischen Landeshauptstadt beispielsweise bei knapp über 20,00 Euro pro Quadratmeter liegt.
Ein zweites wichtiges Zeichen für eine Immobilienblase kann ein verstärktes Spekulieren von Käufern sein. Damit ist gemeint, dass immer mehr Immobilienkäufer ein Immobilienobjekt als eine Kapitalanlage ansehen. Entsprechend wollen diese Käufer mit der Immobilie beispielsweise durch eine Vermietung und einen späteren Weiterverkauf möglichst viel Rendite erwirtschaften. Durch diese vermehrten Käufe aus Renditegründen könnte es ebenfalls zu einer Überhitzung auf dem Immobilienmarkt kommen.
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