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Kennzahlen der Immobilien führen bei einem Immobilieninvestor zu keiner endgültigen Kaufentscheidung. Sie dienen daher einer Grobbewertung des Objektes. Man kann sich somit schnell entscheiden, ob ein Objekt in Frage kommt oder eben nicht. Die Kennzahlen einer Immobilie sind auch Anhaltspunkte zu dem Zustand des Objektes, das zu erwartende Risiko oder können für die Kaufpreisverhandlung dienlich sein. Wenn ein Objekt in Frage kommt, spielen selbstverständlich auch noch andere Faktoren eine Rolle. Wie beispielsweise die Lage.
Beim Handel mit Immobilien sind zwingend messbare Werte notwendig, wodurch Trends und Entwicklungen sichtbar werden und darauf reagiert werden kann. Dabei ist nicht die isolierte Kennzahl entscheidend, sondern die Summe der Variablen, welche für eine korrekte Analyse notwendig ist. Die Summe wird jedoch auch nicht losgelöst von Zeitverlauf sowie Marktsituation betrachtet, sondern immer in den passenden Zusammenhang gebracht.
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Transparenz durch die richtigen Kennzahlen
Mit der Dokumentation D02013 „Finanzkennzahlen für Immobilien“ versuchte man, zwölf Kennzeichen einheitlich zu definieren. Diese sind auch die Basis für einen europäischen Standard, welcher die Vergleichbarkeit mit Nachbarstaaten ermöglicht. Man kann sie grob in drei Gruppen einteilen:
statische Renditekennzahlen, die sehr wichtig bei Transaktionen sind;
Objekt-/Bewirtschaftungszahlen zum Beurteilen einzelner Portfolios und Immobilien sowie dynamische
Renditekennzahlen zur Bewertung von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen.
Typische Parameter wie Erwerbsnebenkosten, Kaufpreis, Nettokaltmiete sowie nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten werden zu Kennzahlen wie der „Nettoanfangsrendite“ NAR oder der „Bruttoanfangsrendite“ BAR plus den jeweiligen Multiplikator zusammengesetzt. Seit 2010 gibt es in Deutschland den „Kennzahlenkatalog Immobilienmanagement“, welcher entsprechende Zahlen zur Steuerung, Planung sowie Kontrolle für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten und deren Management zusammenfasst.
Risikominderung durch transparente Deals
Je transparenter eine Leistungskennzahl gestaltet ist, desto geringer fällt für die Projektbeteiligten das Risiko aus. Das Verdichten der Kennzahlen führt zur Informationsentlastung. Bei einer zu starken Verdichtung kann jedoch die Realitätsnähe verloren gehen. Als mögliche Lösung des Problems bietet sich das Definieren einer Spitzenkennzahl an, zum Beispiel die Rendite in Bezug auf die Immobilienprojekte. Auf diese Weise kann man anhand nur einer Kennzahl die Performance für Immobilienkapitalanlagen beurteilen. Auch für Nutzer ist das Definieren von Kennzahlen ein notwendiger und wichtiger Schritt, um auf dem deutschen und internationalen Markt mehr Transparenz zu erzielen. Dabei sollen Standards entwickelt und eine Vergleichbarkeit zwischen den Ländern hergestellt werden. Nur wer hier konsistent misst, kann steuern und ist damit für mögliche Risiken gewappnet. Kennzahlen sollte man zudem nie isoliert betrachten, sondern nur im Zeitverlauf und Kontext der Marktsituation. Die Voraussetzung für ein aussagekräftiges Ergebnis ist die übergreifende Analyse der Summe von Indikatoren.
Die wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie für Investoren
Der Faktor
Der Bewertungsfaktor ist hier der Kaufpreis in Bezug auf die Netto-Mieteinnahmen. Der Faktor gibt an, wie viele Jahre es theoretisch dauert, bis man das eingebrachte Kapital für die Anschaffung durch die Mieteinnahme erwirtschaftet hat. Er ist eine Größe, die mit der Qualität und Lage der Immobilie zusammenhängt. Mithilfe dieses Faktors kann man Rückschlüsse auf das Kaufverhalten dieser Region bzw. Gegend ziehen. Er verrät aber auch, auf was sich beim weiteren Beurteilen der Immobilie zu konzentrieren ist. Wenn der Faktor im oberen Soll-Bereich liegt, prüft man zuerst Lage und Außenansichten. Bei einem niedrigen Wert ist nach der Ursache zu suchen und der Fokus mehr auf den Zustand der Immobilie zu legen. Anstelle des reinen Kaufpreises nehmen einige Investoren auch die investitions- und Modernisierungskosten mit hinzu. Wichtig ist hier, dass man sich an den Soll-Werten orientiert und weiß, wie der berechnete Wert entsteht.
Die Brutto-Rendite
Die Brutto-Rendite ist der Kehrwert des Faktors. Ein Faktor von 20 entspricht zum Beispiel einer Rendite von 5 Prozent. Man sollte jedoch berücksichtigen, dass dies der Brutto-Wert ist. Zur Bestimmung der Netto-Rendite müsste man alle Nebenkosten mit einbeziehen. Dies ist jedoch nicht für eine Grobbewertung notwendig. Diese Ungenauigkeit ist nicht von Bedeutung, da man sich im Vorfeld als Voraussetzung eine bestimmte Mindestrendite setzen kann.
Cash-on-Cash-Return
Der Cash-on-Cash-Return spiegelt den prozentualen Anteil des positiven Cashflows, abzüglich aller Ausgaben inklusive Hypothekenzahlung wider. Dadurch ist indirekt zu entnehmen, wie schnell oder wann man das eingesetzte Kapital wieder zurückbekommt. Je größer diese Zahl, desto schneller sind die reinen Ausgaben amortisiert.
Quadratmeterpreis und Nettokaltmiete
Der Quadratmeterpreis gibt an, wie teuer eine Immobilie herunter gebrochen auf den Quadratmeter der zu vermieteten Fläche ist. Hier ergibt sich auch eine gute Vergleichsbasis zu anderen Immobilien. Der Mietpreis steht für einige Nutzer im absoluten Vordergrund, um die Finanzierbarkeit einer Immobilie einzuschätzen. Dieser Wert sollte natürlich berücksichtigt werden, dabei sollte jedoch die Immobilie ganzheitlich erfasst werden. Die Nettokaltmiete pro Flächeneinheit ist daher keine aussagekräftige Kennzahl. Für eine belastbare Investitionsentscheidung sind die Effizienz der Wohnfläche sowie die Betrachtung unter Vollkosten notwendig. Unabhängig der Einmalkosten am Anfang ist ebenso eine periodische Aussage zur Umlage auf die Laufzeit nötig. Dabei können sich die Anforderungen je nach Nutzer stark unterscheiden. Für Büronutzer sind somit die Flächen- und Einmalkosten, der Flächenverbrauch sowie die Gesamtanzahl der zu schaffenden Arbeitsplätze wichtige Parameter. Daraus ergeben sich Kennzahlen, welche sich auf die Gesamtinvestition und auf den Arbeitsplatz gleichermaßen beziehen. Diese Kennzahlen sind zu ermitteln sowie zu vergleichen.
Anwendung der Kennzahlen
Für die Bewertung muss man nicht unbedingt alle Kennzahlen einer Immobilie nutzen. Das regelmäßige Auflisten dieser Informationen sorgt über die Jahre für eine gute Vergleichsbasis der Immobilien. Für jede Kennzahl ist ein Soll-Wertbereich zu setzen. Wenn Investments von den Soll-Werten abweichen, hat man zwei Möglichkeiten, wie man damit umgehen kann. Man kann den Kaufpreis soweit anpassen, dass die Kennzahlen einer Immobilie den Soll-Werten entsprechen. Damit ist herauszufinden, welchen maximalen Kaufpreis man zahlen würde. Mit diesem sollte in die Verhandlung gegangen werden. Wenn der Kaufpreis nicht an die Vorstellung angepasst werden kann, sollte man von der Immobilie Abstand nehmen und auf ein passenderes Angebot warten. Es kommt bestimmt, wenn man ordentlich sucht.
