Die Frage klingt so banal und die Antwort kann nur ein klares Ja beinhalten. Dennoch sollte das Ja deutlich relativiert werden, denn es treffen Emotionen auf Fakten. Und hier wollen wir entgegensteuern.
Selbstverständlich ist ein eigenes Schwimmbecken, sei es im Haus oder im Garten, eine Investition, die das gesamte Objekt positiv beeinflusst. Im Gegensatz zu einer PV-Anlage allerdings prozentual deutlich geringer. Wir erklären die Zusammenhänge, die stark von mehreren Faktoren abhängt.
Pool = Komfortmerkmal, kein Muss
Ein Pool wird in der Immobilienbewertung meist nicht als klassisches Wertsteigerungsmerkmal gewertet. Aber er kann den Marktwert leicht erhöhen, wenn er zur Zielgruppe und zum Gesamtobjekt passt.
Faktoren, die für eine Wertsteigerung sprechen
Ein Pool wird am ehesten als wertsteigernd angesehen, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Region & Klima: In wärmeren Regionen, in denen der Pool über viele Monate im Jahr genutzt werden kann, ist die wahrgenommene Wertsteigerung deutlich höher als in kühleren Gegenden.
- Hochwertige Ausführung: Ein professionell angelegter, gut gestalteter und fest installierter Pool (z.B. ein eingelassenes Beton-, GFK- oder PP-Becken) steigert den Wert eher als ein einfaches Aufstellbecken.
- Gesamteindruck & Pflege: Der Pool muss in einem einwandfreien, gepflegten Zustand sein und sich harmonisch in einen ansprechend gestalteten Garten einfügen. Ein baufälliger oder ungepflegter Pool kann den Wert sogar mindern.
- Zielgruppe der Immobilie: In gehobenen Wohngegenden oder bei Luxusimmobilien wird ein Pool oft erwartet und kann den Verkaufswert positiv beeinflussen.
Viele Käufer entscheiden emotional. Chris Poschmann, ein erfahrener Leipziger Immobilienmakler, drückte es so aus: "In solchen Fällen kann ein Pool den Immobilienwert um bis zu 10 % steigern oder den Verkauf beschleunigen, da er emotional ansprechend wirkt."
Einer Immowelt-Analyse zufolge kann die Wertsteigerung sogar bis zu 17 % erreichen.
Faktoren, die gegen eine Wertsteigerung (oder für eine Wertminderung) sprechen
Ein Pool ist nicht für jeden Käufer ein Pluspunkt. Für manche ist er, wenn auch selten, sogar ein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen, weiß Poschmann zu berichten: "Ein Pool wird schnell zum Bumerang. Potenzielle Käufer sehen oft nur die Nachteile: die hohen Betriebs- und Instandhaltungskosten, den ´regelmäßigen Pflegeaufwand´ oder den hohen Aufwand einen schlecht erhaltenen Pool wieder instand zu setzen. Hinzu kommt, dass wichtige Zielgruppen – etwa Familien mit kleinen Kindern oder ältere Käufer – einen Pool nicht als Kaufvoraussetzung, sondern eher als ‚nice-to-have-Gegenstand‘ betrachten."
• Hohe laufende Kosten: Die Unterhaltskosten für einen Pool sind erheblich und schrecken viele potenzielle Käufer ab. Dazu zählen:
- Strom: Für Pumpe und ggf. Heizung.
- Wasser: Für die Befüllung und das Nachfüllen (Verdunstung).
- Chemie: Für die Wasseraufbereitung (Chlor, pH-Senker etc.).
- Wartung & Reparaturen: Verschleißteile, Reinigung, Abdeckung.
Familie Wehring vom Anhaltiner Pool & Wellness-Center fasst diese Mengenlage wie folgt zusammen: „Der Kauf ist die eine Sache, der Unterhalt eine andere. Viele über- und unterschätzen die laufenden Kosten massiv. Die Unterhaltskosten werden unterschätzt, da Wasser, Reinigungsmittel und insbesondere Strom für einen reibungsfreien Betrieb benötigt werden. Vornehmlich eine Heizung ist dabei der treibende Kostenfaktor.“
Realistisch müssen Sie für ein mittelgroßes Becken, je nach Nutzung und Ausstattung, mit 1.500 bis 3.000 Euro pro Jahr rechnen.
„Dennoch werden diese Kosten häufig überschätzt, da mittels PV-Anlage auf dem Dach und unterstützenden Balkonkraftwerken die realen Kosten deutlich reduziert werden. Zumal das Badevergnügen zumeist bei Sonnenschein genossen wird und in diesen Szenarien produzieren die Solaranlagen den benötigen Strom.“
- Wartungsaufwand: Die regelmäßige Reinigung und Wasserpflege kosten Zeit und Mühe, die nicht jeder investieren möchte.
- Sicherheitsaspekte: Besonders für Familien mit kleinen Kindern kann ein Pool ein Sicherheitsrisiko darstellen und als Nachteil gesehen werden (Aufsichtspflicht, nötige Sicherung).
- Verkleinerung des Gartens: Der Pool und die dazugehörige Terrasse nehmen oft einen erheblichen Teil der Gartenfläche ein, die andere Käufer lieber anderweitig (z.B. als Spielfläche oder Nutzgarten) verwenden würden.
"Der Wartungsaufwand wird oft auf das 'Laubfischen' reduziert. Die Realität ist eine andere: Sie managen ein kleines, technisches Biotop. Es geht um die permanente Balance von Filtration und Wasserchemie. Sie müssen nicht nur putzen, sondern auch messen, justieren und die Technik verstehen."
Diesen Aufwand scheuen Käufer häufig, da Sie zunächst andere Bedürfnisse bedienen möchten.
„Je nach Automatisierungsgrad kann der Wartungsaufwand auf nahezu Null reduziert werden. Mittels Poolroboter, Dosieranlagen und einer Remote-Kontrolleinrichtung kann die Poolüberwachung eine Fachfirma übernehmen. Dann reduziert sich der Aufwand tatsächlich auf das 'Laubfischen'.“
Käufer sollten daher beim Kauf nicht nur die technischen Aspekte der Immobilie, sondern auch die des Pools abfragen.
Steigende Ansprüche an Komfort treffen hier auf die Realität von Unterhalt und Betriebskosten. / Foto: Enis Yavuz auf Pixabay.com
Kosten-Nutzen-Realität
Ein moderner Außenpool kostet (inkl. Einbau und Umfeldgestaltung) teils zwischen 30.000 bis 70.000 €. Nur ein Teil dieser Investition spiegelt sich im Verkaufswert wider.
Die Wertsteigerung ist zweitrangig
Ein Pool ist in erster Linie eine Lifestyle-Investition, die den persönlichen Wohnkomfort und die Lebensqualität steigert.
Als reine Finanzinvestition zur Wertsteigerung der Immobilie ist er riskant. Die hohen Anschaffungs- und Installationskosten werden beim Verkauf nur selten vollständig auf den Kaufpreis aufgeschlagen.
| Situation | Wirkung auf Immobilienwert |
|---|---|
| Hochwertige Immobilie in guter Lage, gepflegter Pool | Wertsteigernd (ca. 3–7 % ) |
| Mittelklassehaus, kleiner Garten, Pool alt oder pflegeintensiv | Neutral bis leicht negativ |
| Luxussegment oder Ferienregion | Deutlich wertsteigernd / verkaufsfördernd |
| Kalte Region, hohe Betriebskosten | Eher wertmindernd |
Kurz gesagt: Bauen Sie einen Pool, weil Sie ihn genießen möchten, nicht als primäre Geldanlage. Wenn er gut gepflegt ist und zur richtigen Immobilie in der richtigen Lage passt, kann er beim Verkauf ein positives Argument sein. Die laufenden Kosten bleiben ein wichtiger Faktor für jeden potenziellen Käufer.
Der Pool-Check: Worauf Verkäufer und Käufer achten müssen
Ob Sie verkaufen oder kaufen, existiert ein Pool, ist dieser ein zentraler Verhandlungspunkt. Hier ist, was Sie wissen müssen, um ihn korrekt zu bewerten.
Für Verkäufer: So wird der Pool zum Verkaufsargument
Wenn Sie einen Pool besitzen und verkaufen, müssen sie ihn als klares Plus positionieren und dem Käufer die Angst vor dem "Pflegeaufwand" zu nehmen.
- Dokumentation ist alles: Halten Sie alle Unterlagen bereit. Dazu gehören die Baugenehmigung (falls nötig), Rechnungen über die Installation, die Technik (Pumpe, Filter) und Dichtheitsnachweise. Das schafft sofort Vertrauen.
- Perfektes "Staging": Der Pool muss bei Besichtigungen makellos sein: kristallklares Wasser, saubere Ränder, kein Laub. Ein ungepflegter Pool lädt zur Preissenkung ein.
- Technik transparent machen: Bereiten Sie eine kurze Übersicht über die laufenden Kosten vor. Ehrlichkeit ist hier besser als vage Angaben.
- Die Abdeckung hervorheben: Das ist Ihr stärkstes Argument gegen die Sorgen des Käufers. Betonen Sie, dass Ihre hochwertige Abdeckung (z.B. Rollladen, Überdachung) drei Probleme auf einmal löst: Sie ist die Kindersicherung, sie spart enorm Heizkosten und minimiert den Reinigungsaufwand. Ein Pool ohne Abdeckung ist schwerer zu verkaufen.
- Die Art des Pools als Vorteil nutzen: Haben Sie einen Salzwasser-Pool? Betonen Sie das hautfreundlichere Badeerlebnis. Ist es ein Naturpool? Heben Sie die ökologischen Vorteile und die (vermeintlich) geringeren Chemiekosten hervor.
Private Poolbauer sparen häufig an der Abdeckung, denn das Dach erhöht vermeintlich nicht das Badevergnügen. Im Gespräch verrät uns allerdings Familie Wehring, dass dies ein Trugschluss ist: "Für uns als Fachbetrieb ist die Abdeckung ein zentraler Baustein des Gesamtsystems. Sie ist der Dreiklang aus Sicherheit, Werterhalt und Effizienz. Sie erfüllt die gesetzliche Sicherungspflicht, reduziert den Wärmeverlust über Nacht drastisch und minimiert den Reinigungsaufwand. Ein Pool mit einer hochwertigen, vielleicht sogar automatisierten Abdeckung ist für einen Käufer ein völlig anderes, weil viel wertigeres, Argument als eine offene Wasserfläche."
Ein überdachtes Schwimmbecken verlängert die Badesaison mindestens um drei Monate, was die argumentative Kraft der Immobilie verstärkt.
Die gesamte Gartengestaltung kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern, setzt jedoch die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben voraus. Ein häufiges Missverständnis betrifft dabei „genehmigungsfreie“ Einbaupools: Bewilligungsfreiheit bedeutet nicht, dass man völlig formlos bauen darf. In der Regel ist dennoch eine Baumeldung beim zuständigen Bauamt erforderlich – sowohl vor Baubeginn als auch nach Fertigstellung der Arbeiten.
Für Käufer: So entpuppt sich der Pool nicht als Kostenfalle
Lassen Sie sich nicht vom blauen Wasser blenden. Ein Pool kann ein Traum sein oder ein finanzieller Albtraum. Prüfen Sie diese Punkte:
- Zustand der Technik: Schauen Sie ins Technikhaus. Wie alt ist die Pumpe? Ist der Filterkessel rostig? Veraltete Technik ist ein massiver Stromfresser und ein baldiger Kostenfaktor.
- Die Abdeckung (Sicherheitsfaktor): Fehlt eine Abdeckung oder gibt es nur eine simple Sommerplane? Kalkulieren Sie die Nachrüstung einer kindersicheren Abdeckung (mehrere Tausend Euro) fest ein. Das ist ein absolutes Muss für Familien und ein starker Hebel für die Preisverhandlung.
- Sichtbare Schäden: Suchen Sie nach Rissen in den Fugen, abblätternder Farbe (bei Betonbecken) oder Beulen in der Folie. Eine Sanierung (z.B. neue Folie) kostet schnell 5.000 € bis 10.000 €.
- Art des Pools und Ihr Aufwand: Fragen Sie gezielt nach dem System.
- Chlor-Pool: Der Klassiker. Sie müssen sich mit der Wasserchemie (pH, Chlor) aktiv beschäftigen.
- Salzwasser-Pool: Oft angenehmer, aber die Elektrolyse-Zelle ist ein teures Verschleißteil (muss alle 3-7 Jahre getauscht werden).
- Naturpool/Schwimmteich: Braucht keine Chemie, aber einen "grünen Daumen". Die Reinigung (Schlamm, Pflanzen) ist anders, aber nicht weniger aufwändig.
Wollen Sie diesen Pool wirklich? Oder sehen Sie im Geiste schon, wie Sie an derselben Stelle lieber ein Hochbeet anlegen oder einfach nur Rasen säen?
"Ich rate meinen Käufern immer zu einem kleinen Gedankenspiel:“ startet Poschmann sein Fazit. „Fragen Sie sich, ob Sie wirklich einen Pool wollen – oder ob Sie lieber 20.000 Euro mehr Budget für beispielsweise eine energetische Modernisierung investieren möchten. Denn so viel, oder mehr, kostet der Rückbau des Beckens mitsamt Gartengestaltung locker. Ob Sie den Bagger am Ende wirklich rufen oder im nächsten Sommer doch zum Pool-Fan werden, ist zweitrangig. Aber für die Verhandlung ist diese Zahl Gold wert."
Bei einer sehr gepflegten und hochwertigen Immobilie ist ein Pool generell verkaufsfördernd und von Käufern auch gern gesehen. Aber es ist eine Budget-Frage.
