Sekundärmarkt bei Immobilien

Beim Investieren in Immobilien wird am häufigsten der Primärmarkt genutzt. Die Investoren erwerben die Anteile dabei direkt beim Vermögensverwalter. Der Handel von Immobilien auf dem Zweitmarkt ist jedoch auch immer mehr im Kommen.
Als Zweitmarkt bezeichnet man die Gesamtheit der Kaufgesuche und Angebote zu den „gebrauchten“ Anteilen an geschlossenen Fonds. Hierzu gibt es keine einheitlichen Regelungen, wodurch es für Nachfrager oder Anbieter von Fondsanteilen häufig schwierig ist, einen passenden Transaktionspartner zu finden. Aus diesem Grund organisieren einige Fondsinitiatoren für die Anleger einen Zweitmarkt, indem Kaufgesuche sowie Angebote gesammelt und veröffentlicht werden, zum Beispiel auf einer entsprechenden Internetplattform. Zusätzlich gibt es Anbieter, welche Handelsplattformen für Zweitmarktanteile verschiedener Initiatoren unterhalten, ohne selbst Fondsinitiatoren zu sein. Das zentrale Problem des Zweitmarkts ist der Frage der Preisfindung und der transparenten Bewertung der Fondsanteile.

Beim Zweitmarkthandel übernimmt ein Investor von einem anderen Investor die Fondsanteile, welche dieser abstoßen möchte. Hierbei wird der Preis für die Anteile individuell ausgehandelt. Neuinvestoren können wirklich den Nettoinventarwert bezüglich der Anteile bezahlen, es kommen jedoch auch oft Prämien oder Preisabschläge bei der Preisfindung mit ins Spiel. Ein Neuinvestor kann auch später in einen Immobilienfond einsteigen. Dann sind vielleicht die Renditechancen nicht mehr so hoch, das Risiko ist allerdings durch bereits vorliegende Daten besser einschätzbar. Die Chance, günstig in geschlossene Immobilienfonds einzusteigen, ist nirgends so groß. Anleger partizipieren an Verkaufserlösen und Ausschüttungen.

Zweitmarkt-Investoren waren lange Zeit verschrien. Viele Investoren versuchten in der Finanzkrise, für ihre Anteile auf dem Zweitmarkt liquide Mittel zu bekommen. Anteilseignern, die ihre Immobilien hierüber verkaufen wird oft nachgesagt, dass sie Probleme haben. Zudem ist beim Zweitmarkthandel auch eine Unzufriedenheit mit dem Fondsmanager möglich. Zudem können Interessenten Angebote schwer beurteilen, weil wenige Möglichkeiten zum Vergleich vorliegen.

Geschlossene Immobilienfonds haben eine Laufzeit von bis zu über 20 Jahren. Die Anleger verpflichten sich mit der Zeichnung der Anteile eigentlich über die gesamte Laufzeit. Mit den Immobilienfonds des Zweitmarkts können die Gesellschaftsanteile eines bestehenden geschlossenen Immobilienfonds veräußert werden, obwohl die Laufzeit noch nicht zu Ende ist. Der Zweitmarkt ist zudem nur sporadisch ausgeprägt und nicht reguliert. Der größte Teil der Anbieter handelt mit Anteilen aus dem eigenen Portfolio.

Bei steigenden Preisen sowie sinkenden Renditen für eine Immobilieninvestition am Erstmarkt stellen Fonds mit Zweitmarktanteilen eine interessante Alternative dar. Neben Preisvorteilen können Anleger auch von Transparenzvorteilen profitieren. Die Emissionen der jeweiligen Zielfonds sind bereits einige Jahre zuvor erfolgt, womit mehr Informationen über die Immobilien vorliegen. Vermietbarkeit, Finanzierungsmodalitäten sowie Qualität von Asset-Management und Standort lassen sich so über Jahre hinweg analysieren und sind eine Basis für realistische Einkaufs- und Verkaufspreise. Mit steigendem „Alter“ der Beteiligung sinkt die Unsicherheit einer Investition auf dem Zweitmarkt. Die in aller Regel schon fortgeschrittene Tilgung der regelmäßig vorhandenen Fremdfinanzierung einer Immobilie wirkt zusätzlich risikodämpfend. Am Zweitmarkt werden meist Anteile an bereits „ältere“ geschlossene Immobilienfonds gehandelt, wodurch im Vergleich zu Neuemissionen nicht wertbildende Kostenfaktoren entfallen können.

Beim Zweitmarkthandel werden der Übernahme von Anteilen keine Grenzen gesetzt. Ein Neuanleger kann genau den Anteil eines Altinvestors übernehmen, er kann aber auch in Anteile von mehreren ausstiegswilligen Investoren investieren. Die Anteile können somit auf mehrere Neuinvestoren aufgeteilt werden. Nicht alle Investoren halten starr an ihren Anteilen fest.

Auf dem Zweitmarkt wird das Risiko über viele Zielfonds nach regionaler Verteilung und Nutzungsart verteilt. Der Investor erhält damit als Fundament ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio. Auch Privatanleger können dadurch mit nur einer einzigen Sachwertbeteiligung von der Renditechance eines breit diversifizierten Zeitmarktportfolios profitieren.