Der Kauf eines Eigenheims ist nach wie vor ein großer Traum vieler Deutschen. Durch die niedrigen Bauzinsen war es in den letzten Jahren möglich, ein Eigenheim wirklich günstig zu finanzieren. Wer sich für den Hauskauf interessiert, sollte jedoch viel Planung in die eigene Baufinanzierung stecken. Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich unter dem Strich nämlich viel Geld sparen. Doch was ist genau zu beachten und welche Faktoren erweisen sich am Ende als besonders wichtig?
Die Zinsen als wichtigstes Kriterium
Wer einen Hauskauf angehen möchte, sollte den Zinsen für Immobilienkredite verständlicherweise große Beachtung schenken. Dies hat zwei Gründe:
1. Immobilienfinanzierungen werden über hohe Summen abgeschlossen
Eine typische Baufinanzierung wird heute oft über Summen von 200.000 Euro und mehr abgeschlossen. Bei solch hohen Beträgen schlagen sich auch schon kleine Zinsunterschiede in großen Kostendifferenzen nieder. Bei einem Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten ergeben sich für eine Finanzierung über 200.000 Euro nach 15 Jahren bereits fast 5.000 Euro Kostenunterschied. Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, die verschiedenen Angebote zu vergleichen, um am Ende wirklich die niedrigsten Zinsen zu zahlen.
2. Baufinanzierungen laufen sehr lange
Zusätzlich macht sich auch die lange Laufzeit eines Baukredits bei den Zinskosten bemerkbar. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:
Wird eine Baufinanzierung über 250.000 Euro für 20 Jahre abgeschlossen, wirkt sich ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten bereits in Form von ca. 7.400 Euro aus. Bei 10 Jahren Laufzeit wäre dieselbe Zinsdifferenz nur für einen Kostenunterschied von 4.700 Euro verantwortlich. Da die Zinsen jedoch jedes Jahr fällig werden, wirkt sich deren Höhe bei langen Laufzeiten stärker aus.
Abschließend lässt sich also festhalten, dass ein Zinsvergleich nahezu unabdingbar ist, um die eigene Immobilienfinanzierung möglichst günstig zu gestalten.
Zinsersparnis für höhere Tilgung nutzen
Das aktuell niedrige Niveau der Bauzinsen sollten Immobilienkäufer nutzen, um von Anfang an eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Dieser Schritt hat viele Vorteile:
- Die Darlehenssumme wird schneller getilgt
- Die Zinskosten fallen insgesamt niedriger aus
Auch hier soll ein kleines Beispiel verdeutlichen, welche Ersparnis möglich ist:
| Finanzierung I | Finanzierung II | |
| Darlehenssumme | 250.000 Euro | 250.000 Euro |
| Zinssatz | 1,8% p.a. | 1,8% p.a. |
| Laufzeit | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Anfängliche Tilgung | 2% | 3,2% |
| Monatliche Rate | 791,67 Euro | 1.041,67 Euro |
| Zinskosten nach 15 Jahren | 56.472 Euro | 49.855 Euro |
| Restschuld | 163.972 Euro | 112.355 Euro |
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Wirkung einer höheren anfänglichen Tilgung
Das Beispiel zeigt sehr deutlich, dass eine höhere Tilgung sowohl die Restschuld als auch die Zinskosten über die Laufzeit hinweg deutlich senkt. Die Zinsersparnis von fast 7.000 Euro konnte in diesem Beispiel zusätzlich in die Tilgung investiert werden.
| Hinweis: Eine höhere Tilgung ist nur in dem Rahmen sinnvoll, wie sie sich auch finanzieren lässt. Somit sollte die monatliche Rate immer so hoch ausfallen, dass Kreditnehmer sie problemlos stemmen können. |
Zinsbindung richtig wählen
Die Zinsbindung bietet Kreditnehmern bei einer Baufinanzierung die Möglichkeit, den aktuell vereinbarten Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg zu nutzen. Die Zinsentwicklung der Finanzmärkte ist während der Zinsbindung für die jeweilige Finanzierung vollkommen uninteressant. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, gerade in Niedrigzinsphasen eine längere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren zu wählen. So lässt sich das aktuelle Zinsniveau möglichst lange nutzen. Die geringen Zinsaufschläge für längere Zinsbindungen sind dabei durchaus zu verschmerzen.
Zusätzlicher Vorteil: Sollten die Bauzinsen noch weiter fallen, lässt sich die Baufinanzierung trotz längerer Zinsbindung nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ordentlich kündigen und umschulden.
Weitere wichtige Schritte
Neben den oben genannten Schritten sollten bei der Planung einer Baufinanzierung auch folgende Faktoren berücksichtigt werden:
- Förderkredite nutzen (gerade bei energetischen Sanierungen oder energieeffizienten Gebäuden)
- Sondertilgungen nutzen (je früher eingesetzt desto größer der Effekt über die Laufzeit hinweg)
- Nebenkosten einkalkulieren (ca. 10% des Kaufpreises)
- Eigenkapital bereitstellen (je mehr, desto günstiger die Finanzierung)
Mit der richtigen Planung zum günstigen Immobilienkredit
Abschließend lässt sich festhalten, dass eine gute Planung bei der Suche nach einer Baufinanzierung die Kosten erheblich senken kann. Wer die Angebote vergleicht, die Zinsbindung passend wählt und die Tilgung so hoch wie finanziell möglich ansetzt, spart unter dem Strich viel Geld und kann sich den Traum vom Eigenheim ohne finanzielle Reue erfüllen.
