Experiment: Wäre die KI Stadtrat in Dresden, würde sie so beim Lingnerschloss entscheiden

Bewertet wurden 25 Punkte. Dazu gehören Finanzierung des Erwerbs, Finanzierung der weiteren Sanierung, Liquidität, Businessplan und Krisenszenarien ebenso wie öffentliche Zugänglichkeit, Einhaltung des Lingner-Testaments, Ausschluss einer Wohnnutzung, Denkmalschutz, Sanierungsfahrplan und langfristige Instandhaltung. Hinzu kamen Governance, mögliche Gesellschafterwechsel in der Laufzeit, Transparenz, Interessenkonflikte, Insolvenzschutz, bisheriger unternehmerischer Track Record, frühere Konflikte mit öffentlichen Interessen, lokale Verankerung, Ehrenamt und die Frage, wie schnell die jeweilige Lösung tatsächlich umgesetzt werden kann.

Jedes Kriterium erhielt zwischen null und fünf Punkten und eine vorher definierte Gewichtung. Die 25 Gewichte ergeben zusammen 100 Prozent. Eine gesicherte Finanzierung zählt damit beispielsweise stärker als eine interessante einzelne Veranstaltungsidee.

Zur Transparenz gehört auch: 86,2 zu 79,3 ist kein mathematischer Beweis dafür, dass eine Seite „besser“ ist. Schon die Gewichtung enthält eine Wertentscheidung. In dieser Analyse wurde langfristiger Schutz des öffentlichen Charakters ähnlich ernst genommen wie Finanzierung und wirtschaftliche Stabilität. Ein Stadtrat, der Umsetzungsgeschwindigkeit oder private Investitionsgarantien stärker gewichtet, kann deshalb sachlich zu einem anderen Ergebnis kommen.

Genau das zeigt CDU-Stadtrat Peter Krüger. Er hat sich für Bohn und Kreider entschieden.

„Für mich sprechen derzeit vor allem zwei Punkte für Bohn und Kreider: Die Finanzierung ist belastbar gesichert und das Konzept kann unmittelbar umgesetzt werden. Beim Lingnerschloss geht es auch darum, jetzt schnell Verlässlichkeit zu schaffen und weitere Verzögerungen zu vermeiden“, sagte Krüger gegenüber DIE SACHSEN NEWS.

Sein Argument taucht auch in der KI-Bewertung auf. In den Kriterien Finanzierung und Transaktionsreife liegen Bohn und Kreider vorne.

Die gGmbH hat ihre anfänglich größte Schwäche deutlich reduziert

Als die Gruppe um die Fördergesellschaft erstmals auftrat, war ihr Hauptproblem aus Sicht einer Due Diligence klar: Es gab ein gemeinwohlorientiertes Konzept, aber zunächst keinen öffentlich nachvollziehbaren Businessplan und keinen belastbaren Finanzierungsnachweis.

Das hat sich verändert.

Im inzwischen vorliegenden schriftlichen Konzept erklärt die gGmbH, insgesamt 1,9 Millionen Euro über Gesellschafterdarlehen zu erhalten. Das spätere verbindliche Angebot an den Insolvenzverwalter nennt einen Preis von 1,7 Millionen Euro zuzüglich Erwerbsnebenkosten und erklärt ausdrücklich, dass die Finanzierung durch die beteiligten Gesellschafter sichergestellt sei. Die benötigten Mittel würden bereitgestellt und garantiert.

Das Angebot wurde inzwischen auch notariell bestätigt beziehungsweise beurkundet und beim Insolvenzverwalter eingereicht. Damit ist die Fördergesellschaft nicht mehr lediglich eine Interessentengruppe mit einem Konzept. Sie hat ein konkretes Gegenangebot vorgelegt. Bohn und Kreider sind trotzdem einen Schritt weiter: Mit ihnen besteht bereits ein notarieller Übertragungsvertrag über 1,65 Millionen Euro, der bei Zustimmung des Stadtrates wirksam werden kann.

Auch wirtschaftlich hat die gGmbH nachgelegt. Das Konzept kalkuliert nach einer Anlaufphase mit 420.000 Euro jährlichen Einnahmen und 340.000 Euro Kosten. Daraus ergeben sich rechnerisch 80.000 Euro Überschuss. Zusätzlich sollen jährlich mindestens 100.000 Euro zweckgebundene Spenden eingeworben werden. Für laufende Instandhaltung sind bereits 60.000 Euro pro Jahr eingeplant.

Bei der jüngsten Pressekonferenz erklärte die Gruppe außerdem, die 1,9 Millionen Euro seien innerhalb des derzeitigen Gesellschafterkreises abgedeckt. Eine Beteiligungseinheit soll 95.000 Euro umfassen. Einige der momentan 15 Gesellschafter hätten zwei Einheiten übernommen. Auch öffentlich wurde inzwischen bestätigt, dass mindestens 95.000 Euro je Beteiligung vorgesehen sind und einzelne Beteiligte 190.000 Euro übernehmen.

Für die KI ist die Finanzierung deshalb mittlerweile weitgehend plausibel. Zur höchsten Bewertung fehlt allerdings weiterhin der Blick in die im Angebot erwähnte Investorenvereinbarung und die einzelnen Gesellschafterdarlehensverträge.

Stärker fällt der Unterschied bei der Struktur aus. Die gGmbH soll langfristig von bis zu 20 Beteiligten getragen werden. Bei der Pressekonferenz wurde erläutert, dass wesentliche Veränderungen über eine 75-Prozent-Mehrheit abgesichert werden sollen. Damit könnte weder ein einzelner Gesellschafter noch eine kleine Gruppe allein über die Zukunft des Schlosses bestimmen. Diese Regel muss allerdings noch durch den Gesellschaftsvertrag bestätigt werden.

Hinzu kommt die Gemeinnützigkeit. Das Konzept sieht keine gewöhnliche Gewinnausschüttung an die Gesellschafter vor. Überschüsse sollen in Denkmalpflege, Sanierung, Kultur, Barrierefreiheit und Betrieb zurückfließen. Die Gesellschafterdarlehen dürfen allerdings verzinst werden. Im Konzept sind drei Prozent pro Jahr vorgesehen.

Ein weiterer Pluspunkt ist die von der gGmbH angebotene Rückkaufoption für Dresden. Frank Wießner erklärte öffentlich, die Stadt solle das Erbbaurecht zurückkaufen können, wenn sie mit der Entwicklung nicht mehr zufrieden ist. Als Größenordnung wurde der gezahlte Kaufpreis genannt.

Sollte diese Regel tatsächlich ohne hohe zusätzliche Hürden vertraglich abgesichert werden, wäre sie für einen Zeitraum von 44 Jahren ein starkes Kontrollinstrument.

Die gGmbH hat aber auch einen klaren Schwachpunkt: Die privatwirtschaftliche DGM Event & Gastro GmbH & Co. KG soll nach dem Konzept die Bewirtschaftung, Gastronomie und Veranstaltungen übernehmen. Personen aus diesem wirtschaftlichen Umfeld gehören zugleich zur neuen Initiative.

Für eine gemeinnützige Gesellschaft ist deshalb wichtig, dass Miet-, Betreiber- und Veranstaltungsverträge marktüblich abgeschlossen und unabhängig kontrolliert werden. Andernfalls könnten wirtschaftliche Vorteile theoretisch aus der gemeinnützigen Gesellschaft in ein verbundenes Privatunternehmen verlagert werden. Dafür gibt es bislang keinen Beleg. Es ist ein klassisches Risiko, das eine Due Diligence prüfen muss.

Bohn und Kreider haben beim Tempo einen echten Vorteil

Wer am 3. September möglichst schnell eine umsetzbare Lösung möchte, findet bei Bohn und Kreider gute Argumente.

Ihr Übertragungsvertrag über 1,65 Millionen Euro ist bereits notariell geschlossen. Das Konzept steht, die Gesellschaft existiert, und Bohn und Kreider sagen zu, notwendige Investitionen in einer Größenordnung von mindestens ein bis zwei Millionen Euro privat zu tragen. DIE SACHSEN NEWS hatte die Planungen bereits ausführlich vorgestellt.

Der bestehende Förderverein sieht die beiden Unternehmer ebenfalls vergleichsweise positiv. Der Verein hatte sich im Juli öffentlich über das Auftreten der neuen Gruppe irritiert gezeigt und auf die bereits laufenden Gespräche mit Bohn und Kreider verwiesen. Gleichzeitig machen der Verein und seine mehr als 200 Mitglieder deutlich, welche Bedeutung das bisherige Ehrenamt für das Schloss besitzt.

Diese Vorgeschichte ist für die Bewertung wichtig.

Seit 2002 sind nach Angaben des Fördervereins mehr als 16 Millionen Euro in das Lingnerschloss geflossen. Das Geld stammte aus Spenden, Sachleistungen, betrieblichen Mitteln und Fördermitteln. Die größte Einzelspende betrug fünf Millionen Euro.

Dazu kommen viele tausend Stunden ehrenamtlicher Arbeit. Allein 2025 leisteten 45 Helfer 10.090 Stunden. Sie ermöglichten 202 Veranstaltungen und Vermietungen sowie 13.500 Besuche.

Das bedeutet: Egal welche Gruppe gewinnt, sie übernimmt wirtschaftlich kein unsaniertes Objekt. Ein großer Teil des heutigen Nutzwertes des Schlosses wurde bereits mit privaten Spenden, öffentlichen Mitteln, Sachleistungen und Ehrenamt geschaffen.

Die KI hat deshalb einen eigenen Punkt „Schutz des bereits geschaffenen Public Value“ aufgenommen. Hier schneidet die gGmbH aufgrund ihrer Gemeinnützigkeit besser ab. Das bedeutet nicht, dass Bohn und Kreider den vorhandenen Wert unzulässig privatisieren würden. Es bedeutet lediglich, dass bei einer gemeinnützigen Gesellschaft Überschüsse strukturell stärker an den Zweck gebunden bleiben.

Auch die Friedensburg in Radebeul wurde berücksichtigt. Oliver Kreider hatte dort über Jahre einen Konflikt mit der Stadt über die zukünftige Nutzung der Immobilie. Radebeul wollte unter anderem eine gastronomische und öffentlich zugängliche Nutzung sichern, während Kreider eine Wohnnutzung verfolgte. Das Sächsische Oberverwaltungsgericht erklärte den entsprechenden Bebauungsplan der Stadt später für unwirksam. Ein rechtswidriges Verhalten Kreiders stellte das Gericht nicht fest.

Für die Bewertung war die Friedensburg deshalb kein Ausschlusskriterium und keine persönliche Wertung gegen Kreider. Die KI leitete daraus lediglich ein Risiko ab: Wenn sich wirtschaftliche Interessen eines privaten Erbbauberechtigten und öffentliche Interessen später unterscheiden, müssen die Rechte der Stadt vertraglich belastbar sein.

Genau deshalb erhalten Bohn und Kreider gleichzeitig hohe Punkte für den bestehenden Heimfallschutz und die vertragliche Zweckbindung.

Das KI-Ergebnis: 86,2 zu 79,3, aber vier Unterlagen fehlen noch

Nach Gewichtung aller 25 Kriterien kommt die Fördergesellschaft auf 86,2 von 100 möglichen Punkten. Bohn und Kreider erreichen 79,3 Punkte.

Die gGmbH gewinnt vor allem bei Governance, Gemeinnützigkeit, langfristigem Schutz des bereits geschaffenen gesellschaftlichen Wertes, Sanierungsplanung und der angebotenen Rückkaufmöglichkeit.

Bohn und Kreider liegen bei der unmittelbaren Umsetzbarkeit, dem bereits erreichten Vertragsstand, der privaten Übernahme des Sanierungsrisikos und dem belegbaren gemeinsamen unternehmerischen Track Record vorne.

Die KI würde deshalb nicht bedingungslos für die Fördergesellschaft stimmen.

Vor einer endgültigen Zustimmung möchte sie vier Unterlagen sehen: die Investorenvereinbarung, den Gesellschaftsvertrag, die Gesellschafterdarlehensverträge einschließlich möglicher Rangrücktritte sowie die konkrete vertragliche Ausgestaltung des Rückkaufrechts der Stadt.

Bestätigen diese Dokumente die öffentlich gemachten Aussagen, bleibt die gGmbH in der Bewertung vorne.

Fallen beispielsweise die angekündigte 75-Prozent-Regel, die Finanzierungsgarantien oder die Rückkaufoption schwächer aus als öffentlich dargestellt, müsste neu gerechnet werden. Dann kann der Vorsprung schrumpfen.

Auch deshalb ist das Ergebnis kein Urteil über die handelnden Menschen.

Die entscheidende Frage für die KI war eine andere: Welche Konstruktion funktioniert am zuverlässigsten, wenn die Menschen, die heute hinter ihr stehen, in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren nicht mehr dieselben sind?

Bei einem normalen Immobiliengeschäft wäre die Antwort möglicherweise anders. Beim Lingnerschloss zählt aber das Testament Karl August Lingners. Auf der Internetseite des bestehenden Fördervereins wird sein Wunsch mit den Worten wiedergegeben, es solle „kein Etablissement für nur reiche Leute“ entstehen.

Hinzu kommen mehr als 20 Jahre Arbeit der Dresdner Stadtgesellschaft.

Aus diesen Gründen gewichtet die Analyse den langfristigen Schutz des öffentlichen Charakters hoch. Das gibt am Ende den Ausschlag für die gGmbH.

Peter Krügers Entscheidung für Bohn und Kreider zeigt zugleich, dass eine andere Abwägung sachlich begründbar bleibt. Wer Finanzierungssicherheit und schnelle Umsetzung stärker gewichtet, kann zu ihrem Modell gelangen. Wer den Blick stärker auf die Struktur der kommenden 44 Jahre richtet, landet nach unserer KI-Analyse bei der gemeinnützigen Fördergesellschaft.

Am 3. September entscheidet darüber keine KI.

Dann entscheidet der Dresdner Stadtrat.